Арсагера - авторський блог | Акції + нерухомість = любов | Блоги на Investfunds

1. Акції + нерухомість = любов 30.05.2017 12:14 У цьому матеріалі розповідається про вкладення коштів...

Акції + нерухомість = любов

30.05.2017 12:14

У цьому матеріалі розповідається про вкладення коштів у такі види активів, як акції та нерухомість, а також співвідношення їх часткою в інвестиційному портфелі в залежності від віку інвестора.
Один з наших клієнтів задав питання: у що краще вкласти гроші - в акції або в житлову нерухомість. КК «Арсагера» пропонує обидві можливості, і ми хочемо поділитися відповіддю на це питання з усіма відвідувачами нашого сайту.
Обидва класи активів можна віднести до класу продуктивних активів, тобто здатних генерувати дохід для своїх власників просто від володіння ними. Обидва класи представлені у вигляді величезних ринків. При певних припущеннях нерухомість (НЕ ріелтерські послуги, а саме реальну нерухомість) можна вважати однією з різновидів бізнесу.
З офісними будівлями, торговими центрами, складськими комплексами це очевидно. Але і звичайну квартиру, яка здається в оренду, теж можна вважати найпростішою формою бізнесу. Можна продовжити аналогію і вважати, що квартира, в якій проживає людина, теж бізнес, тільки орендну плату він як би взаємозаліком платить сам собі. До речі, в розвинених країнах таке проживання і віртуальну оплату самому собі навіть враховують при розрахунку ВВП.
Однак під час кризи 2008 року вартість бізнесу (і комерційної нерухомості) впала приблизно на 70-80%, а вартість житлової нерухомості на 20-30%. У чому причини такої різниці?
Коефіцієнт забезпеченості торговими і офісними площами (м2 / чол) в Санкт-Петербурзі, Москві та інших великих містах можна порівнювати з європейським рівнем. У той же час забезпеченість житлом у нас приблизно в 2 рази нижче!
На наш погляд, пояснення лежить ще й в області психології і менталітету. За нашими оцінками 85-90% сімей володіє тією чи іншою житловою нерухомістю. Тобто володіння житловою нерухомістю - дуже зрозуміла і знайома практика (на відміну від комерційної). Всім добре зрозуміло, що з нею робити і як використовувати.
Нерухомість задовольняє одну з базових потреб людини і у неї немає товару-замінника. Її корисність очевидна. Корисність бізнесу для людей неочевидна. Хоча якщо задуматися над цим питанням, то з'ясовується - на системній основі користь людському суспільству приносить праця. А максимальна частина продуктивного людської праці зосереджена в Бізнесі (з великої літери Б). Виходить Бізнес - це явище, яке на системній основі приносить користь людському суспільству.
Чим більше користі приносить бізнес людському суспільству (при найменшій кількості витрат енергії і ресурсів) - тим вище його ефективність, прибутковість, а значить, і вартість самого бізнесу. Виходить, чим корисніше й ефективніше бізнес для суспільства, тим багатше його власники. Компанія Google, наприклад, крім того, що створила безліч корисних інформаційних продуктів, ще допомогла 10 000 чоловік стати мільйонерами.
Досвіду володіння бізнесом і розуміння його корисності у звичайних людей набагато менше, ніж у випадку з нерухомістю. У людей немає такої базової потреби, як володіння бізнесом! До числа людей, які хоча б мають таку практику, можна віднести підприємців (близько 5%) і власників акцій (не більше 1%). Підприємцям, до речі, під час кризи доводиться туго, але вони свій бізнес за 20% від вартості не продають. Частково тому, що покупців немає, а почасти тому, що розуміють його цінність і корисність.
Зате власники акцій «відриваються по повній програмі». Завдяки ліквідності, акції майже завжди можна продати хоч за якоюсь ціною. Під впливом паніки люди готові продавати акції і за 10% від їх «докризової» вартості. У цей момент вони просто не усвідомлюють їх цінність. Ми вже викладали цю ідею в матеріалі.
Однак ці ж люди ніколи не продадуть свою квартиру зі знижкою в 20 або 30%, дізнавшись, що хтось десь чомусь продав свою квартиру за безцінь. Людей не сильно лякає те, що ціна на нерухомість знижується - яка різниця, скільки коштує моя квартира, якщо я все одно в ній живу ?!
На наш погляд володіння акціями та житловою нерухомістю - це дуже вдалий приклад диверсифікації. Історія розвитку економіки західних країн показує, що обидва активу приносять в середньому можна порівняти прибутковість, проте мають абсолютно різну волатильність.
Щоб простежити динаміку вартості цих активів в Росії, припустимо, що ми вклали 100 руб. в кінці 1997 року в акції (на прикладі індексу ММВБ), в нерухомість (індекс вторинної нерухомості Санкт-Петербурга) і, для порівняння, на депозит. На графіку нижче можна побачити, як змінювалася б сума наших вкладень.

Аналогічний графік для 100 руб., Вкладених в кінці 1999 року, виглядає наступним чином.

Співвідношення часток акцій і нерухомості в інвестиційному портфелі конкретної людини залежить від багатьох параметрів: персональної ситуації інвестора, його фінансових цілей, віку, структури доходів і витрат. Раніше в своїх матеріалах ми вже зверталися до ідеї людського капіталу (здатності працювати і заробляти на протязі свого життя). У молодшому віці, коли у людини є такий ресурс як час і сили заробляти, має сенс вибирати для інвестицій акції як більш волатильний актив. У міру дорослішання і наближення старості важлива стабільність і можливість витрачати накопичений фінансовий запас. Тому з віком рекомендується збільшувати частку нерухомості як активу, схильного до менших коливань вартості і здатного генерувати стабільний поточний дохід (хоча в Росії незалежно від віку кількість людей, які прагнуть вкласти гроші в нерухомість, істотно більше тих, хто готовий купувати акції). Докладні рекомендації про які підходять саме Вам інвестиційних інструментах Ви можете отримати в рамках сервісу.
Частку акцій людина може скоротити досить технологічно - вартість однієї акції рідко перевищує кілька тисяч рублів, і акції легко можна продати на біржі. Нерухомість важко купувати на невеликі суми. Однак цю проблему допомагають вирішити пайові інвестиційні фонди нерухомості, при цьому збільшується волатильність, але західна практика показує, що інвестиції в фонди нерухомості можуть стати звичним і поширеним способом вкладень.
У Росії цей спосіб поки не отримав широкого розповсюдження. КК «Арсагера» з 2005 року розвиває Зпіфи нерухомості, орієнтовані на вкладення в житлову нерухомість, при цьому сума інвестицій може бути будь-який, наприклад, кілька тисяч рублів.
висновки
* У своєму інвестиційному портфелі інвестора має сенс поєднувати вкладення в акції та нерухомість.
* У молодому віці має сенс велику частку інвестувати в акції, а в міру дорослішання і наближення старості розумно збільшувати частку нерухомості і поступово скорочувати частку акцій.
_________________________________________________________________
Правила ЗПІФ нерухомості «Арсагера - житлове будівництво» зареєстровані ФСФР Росії: 0402-75409534 від 13.09.2005 р

Підписатися на Twitter:

До блогу автора

Коментарі

Чому ПІФи і пенсійні внески не дадуть вам розбагатіти
У 2008 році я побував на семінарі з інвестицій з фіксованим доходом, який проводила одна велика брокерська компанія. Інвестиції з фіксованим доходом на кшталт муніципальним і корпоративним облігаціям. Аншлагу не було. У залі сиділо чоловік 50. Я примостився в задньому ряду і озирнувся по сторонах. Приберіть сивину, сандалі, надіті на шкарпетки, тростини і інвалідні крісла - і хто залишиться? Я один. Я був наймолодшим із присутніх (а я, на жаль, уже зовсім не юний). Як же людина 30 з невеликим років виявився в кімнаті, повної пенсіонерів? Люди навколо уособлювали тріумф плану «багатій не поспішаючи». Вони використовували час, щоб збільшити капітал, і в результаті постаріли самі. Не хочу бути грубим, але правда в тому, що складні відсотки не можуть збільшити капітал швидко. Згідно з даними маркетингової дослідницької компанії The Harrison Group (HarrisonGroupInc.com), тільки 10% пентамілліонеров (чиста вартість активів становить 5 мільйонів доларів) визнали, що джерелом їх капіталу було пасивне інвестування. Даних про вік опитаних надано не було, але, думаю, можна здогадатися, що ніхто з цих 10% не був молодше 30 років. Задумайтеся про це. Чи доводилося вам хоч раз в житті зустрічати студента, який би розбагатів, вкладаючи в ПІФи або приєднавшись до пенсійного плану 401 (k) за місцем роботи? А що ви скажете про те, хто придбав муніципальні облігації в 2006 і звільнився в 2009 році? Я б здивувався, побачивши його за кермом машини ціною в 1,2 мільйона доларів, яку він зміг купити завдяки своєму добре збалансованому портфелю ПІФів. Таких людей просто не існує, тому що молоді і багаті управляють прибутком не в 8%, а в 800%! Вам коли-небудь вдавалося отримати прибуток в 800% за рік? Думаю ні. А ось мені вдавалося, тому що мої руки не пов'язані формулою багатства для посередніх водіїв.
Приріст мого капіталу відбувався не за рахунок фондовій біржі.
Так, вас натренували вірити в те, що такими способами можна збільшити дохід. ПІФи, акції, облігації, пенсійні плани, гра на курсі долара і складні відсотки механічно використовуються для підвищення прибутковості власного капіталу тими, хто їздить в крайньому правому ряду. На жаль, за відсутності контролю або впливу, ці способи неефективні.
ДеМарко Ем-Джей

«Купуй-і-тримай» не працює
У коледжі мене вчили, що за допомогою надійної інвестиційної стратегії «купуй-і-тримай» можна заробити мільйони. Купуй акції великих компаній, розслабся в кріслі і почекай кілька десятків років і, voila, мільйони вже в твоїй кишені. Вам пхають в обличчя графік і кажуть: «10000 доларів, вкладених в компанію АВС в 1955 році, сьогодні становлять 5 мільйонів!» Дякую Господу за те, що вберіг мене від цього!
У 1997 році я відкрив індивідуальний пенсійний рахунок на 1000 доларів і вклав кошти в ПІФ зі зростаючою прибутковістю, доручивши управління великої інвестиційної компанії. Так, я дозволив «професіоналам» управляти моїми грішми. Наступні 10 років я до них не торкався. Не дивно, що я зовсім забув про те рахунку. За ті 10 років, що пройшли з його відкриття, я заробив більше 10 мільйонів доларів, слідуючи по смузі обгону. А як же мій рахунок? Я не торкався до нього. Він був наданий усім примхам долі, звичайним для стратегії «багатій не поспішаючи». Сьогодні на рахунку 698 доларів, а з урахуванням інфляції реальна купівельна спроможність цих грошей становить всього 500 доларів. Відерце на кухонному столі, куди я складаю дрібниця, було більш вдалою інвестицією! Якби я вклав мільйон, я б втратив понад 400 тисяч. І це хвалений інструмент придбання багатства? Смішно. Мільйони моляться на цю стратегію, вважають її магістраллю посередніх водіїв, але ж ця вулиця довжиною в десятиліття, небезпечна для руху і рідко призводить до мети. Я недавно чув, як один фінансовий провісник віщав про ефективність програми «багатій не поспішаючи» і приводив ці цікаві цифри: «Якби в кінці 1940-х ви вклали 1000 в акції фонду S & P500, то зараз би у вас було 1341513 доларів». Давайте вивчимо цей факт, зробивши припущення, що він достовірний.
1. Зараз 1940 рік, і вам, припустимо, 21 рік.
2. Зараз 1940 рік, і у вас якимось чином опинилася на руках тисяча доларів (що становить близько 15 тисяч в перерахунку на сьогоднішній день).
3. Ви взяли цю тисячу і зробили, як зазначено вище.
Вітаю! Зараз 2011 рік, вам 91, і у вас є 1341513 доларів. Якщо раптом вам пощастило отримати свою тисячу при народженні, тоді вам сьогодні 71 рік! Є від чого прийти у захват! Ви розбагатіли завдяки «багатій не поспішаючи». Не будемо згадувати про те, що середня тривалість життя становить 74 роки, і поставимо хромовані диски на ваше інвалідне крісло. Скажіть, хтось і справді був у захваті від такої нісенітниці?
ДеМарко Ем-Джей
частина I
Достаток в кріслі-каталці. Багатій не поспішаючи - розбагатієш до старості

«Багатій не поспішаючи» - гра на поразку
Якщо ви хочете заробити і вибираєте стратегію «багатій не поспішаючи» - приготуйтеся: у мене для вас погані новини. Роблячи ставку на час, ви не виграєте. Невже ви серйозно думаєте, що репер, який живе в розкішному будинку на узбережжі і роз'їжджає в машині вартістю в 500000 доларів, нажив стан, вкладаючи гроші в ПІФи? Або ви вірите, що він користується КупіКупоном? Пророки навчання «багатій не поспішаючи» володіють однією істиною, якої не поспішають поділитися з вами: то, що вони проповідують, не приносить доходу, зате їх проповіді приносять! Ще й який! Звичайно ж, немає. Тоді чому ніхто не сумнівається, що рада експерта призведе нас до бажаного багатства і фінансової незалежності?
Покажіть мені людину, яка розбагатів в 22 роки, вкладаючи в ПІФи. Того, хто за пару років заробив мільйони, скориставшись системою пенсійних вкладів. Покажіть мені тих «красивих двадцятирічних», яким вдалося розбагатіти за допомогою купонів. Де всі ці люди? Якщо вони й існують, то хіба що в чарівних казках.
Проте ми продовжуємо вірити старим добрим фінансовим гуру, які проповідують цю доктрину збагачення в засобах масової інформації. Отже, знайдіть роботу, віддайте їй років так п'ятдесят, збираєте, вважайте копійки, грайте на біржі, і ось одного разу, коли вам буде сімдесят, настане довгоочікувана свобода. При деякому везінні і вдале розташування зірок на фінансовому небосхилі цей час може настати навіть раніше ... років на десять. Невже відкривається перспектива «достатку в кріслі-каталці» не приводить вас в трепет? Мене вражає, як це в наше фінансово нестабільний час люди все ще вірять у дієвість подібних стратегій збагачення. Хіба фінансова криза не викриває брехливість підходу «багатій не поспішаючи»?
Звичайно, якщо ви працюєте в протягом сорока років і падіння ринку не завдало вашим вкладенням значної шкоди, стратегія «багатій не поспішаючи» ефективна. Все, що вам потрібно - розслабитися в офісному кріслі, трудитися в поті чола і сподіватися, що ви не помрете до того, як розбагатієте, адже, клянуся богом, в будинку для літніх людей ви будете справжнім Рокфеллером.
Сенс концепції «багатій не поспішаючи» є очевидним: жертвуй сьогоднішнім днем ​​і своїми мріями заради того, що принесе результат, коли велика частина життя пройде безповоротно. Скажу без прикрас: якщо дорога до багатства забирає ваше життя, нічого не обіцяючи натомість, ця дорога веде вас в трясовину. Якщо «курс на багатство» прокладений через бурхливе море фінансових ігор і залежить від вашого часу, якщо це гра, ставка в якій - ваше життя, такий курс ввергає вас в темну, похмуру безодню. Проте зусиллями легіонів лукавих «фінансових експертів», чиє багатство нажито зовсім не так, як вони радять вам, а завдяки їх власним стратегіям швидкого збагачення, такий шлях продовжує користуватися популярністю.

Матеріал бере участь в акції «Призи допитливим» - це акція, участь в якій дасть Вам можливість, відповівши всього на 3 питання до тексту статті, стати власником паїв фондів під управлінням нашої компанії на 1000 рублів. Брати участь тут .