Де купити нерухомість?
З кожним роком житлова нерухомість в Європі стає реальністю для все більшої кількості росіян. Хтось шукає в житло в Європі як нові можливості для інвестицій і отримання прибутку, а хтось мріє про відпустку на власній віллі на березі Середземного моря. У будь-якому випадку частка росіян, готових витратити на покупку нерухомості в Болгарії, Іспанії, Греції чи Франції від декількох сотень тисяч до декількох мільйонів доларів, неухильно зростає.
Цьому не в останню чергу сприяють і ціни на європейські квартири і котеджі, рівень яких, як правило, значно нижче московських. Приваблива для росіян вартість квадратного метра житлової нерухомості в Європі пояснюється не тільки економічним становищем в країнах на нашому західному кордоні, а й фінансовою кризою, що вибухнула в США і відправив ціни на нерухомість в Старому і Новому Світі в затяжне піке. Фахівці констатують, що багато наших співвітчизників вже скористалися відкрилася можливістю придбати надійний актив за кордоном, і очікують, що в самий найближчий час число росіян, які володіють часткою закордону у вигляді будинку, квартири або земельної ділянки, стане ще більше.
Сьогодні число тих, хто може і хоче придбати нерухомість за кордоном, впевнено зростає, адже вартість котеджу або особняка на середземноморському узбережжі стала порівнянною з вартістю звичайної московської або петербурзької квартири. А ті, хто поки не може собі дозволити придбання нерухомості за кордоном, активно її орендують.
Оренда вілл та апартаментів для відпочинку - порівняно новий напрям в ріелторському і туристичному бізнесі. Не всі можуть собі дозволити, а хтось просто не хоче жити сім'єю в п'ятизірковому готелі кілька тижнів або місяців, до того ж жоден готель не запропонує індивідуальний басейн, затишний камін і тихий квітучий сад.
Особливо актуальна дача за кордоном для сімей з дітьми, коли складно розміститися в звичайному номері, а двокімнатний або два сусідніх не всім по кишені. Крім того, можливість самостійно приготувати страви дитячого меню - теж плюс місця відпочинку. А якщо в планах відпустку родиною з дітьми та нянею або бабусею або великий і дружною компанією, варто подумати і проконсультуватися, що слід зробити, щоб зробити відпочинок незабутнім і при цьому матеріально прийнятним.
Слід зазначити, що вже в минулому році був відзначений підвищений попит на цей вид ріелторських послуг, і обумовлений він не в останню чергу високими цінами в Підмосков'ї. Безумовно, при порівнянних цінах і перевазі за кліматичними, екологічними умовами та інфраструктурі є сенс подумати про наймання тимчасового житла у Франції, Іспанії, на Кіпрі, в Болгарії, Хорватії або Туреччини.
Іпотечна криза призвела до найбільшого падіння цін на житлову нерухомість в США за останні 20 років. Тільки протягом перших трьох місяців 2008 року ціни на житло в Сполучених Штатах зменшилися в порівнянні з кінцем 2007 року на 6,7%. У порівнянні ж з аналогічним періодом минулого року вартість житла в США впала на 14%. Зниження цін на житлову нерухомість в Соеіненни Штатах навряд чи остановітся.Цени на будинки і квартири в Америці стануть менше ще мінімум на 10%, а сукупна падіння з піку досягне 25%.
Наслідки фінансових хвилювань, викликані іпотечною кризою, негайно вилилися за межі США і перетнули Атлантичний океан, розділивши Європу на два табори, розповідають аналітики ринку нерухомості. Перший з них - ринки, найбільше відчули на собі вплив кризи і характеризуються явним, як і в Сполучених Штатах, зниженням вартості житла. Йдеться про країни Західної і Центральної Європи з розвиненим ринком нерухомості - Іспанії, Португалії, Великобританії, Франції і деяких інших.
Другим табором, можна назвати країни з ще тільки ринком, що розвивається нерухомості, територіально розташовані в Східній Європі - Румунія, Туреччина, Болгарія, Чорногорія, Хорватія. Вони або не відчули наслідки фінансової кризи, або відчули його в незначній мірі.
Як зазначають фахівці, такий поділ на різні табори пояснюється різним рівнем розвитку ринків нерухомості в конкретних регіонах Європи, а також обсягами використання іпотеки для покупки житла, оскільки не у всіх європейських країнах цей ринковий інструмент розвинений однаково широко. З початку фінансової кризи особливе зниження темпів зростання цін на нерухомість було відзначено в країнах Західної Європи, де відсоток придбань житла по іпотеці дуже високий - до 90%. Ціни в цьому регіоні багато в чому залежать від доступності та вартості іпотечного кредитування. В середньому, судячи з завершеним операціях, ми можемо говорити про 10% -му зниженні рівня цін.
Не у всіх в розвинених країнах Європи вартість житлової нерухомості знижувалася однаковими темпами. Наприклад, в Англії в найпрестижніших районах ціни на нерухомість від 5 тисяч фунтів за квадратний метр не змінилися, а в інших районах - знизилися на 3-7%. У Франції ціни в деяких районах впали до 10%. Німеччина, яка пережила кризу раніше за інших, вже вийшла з нього, і ціни в середньому збільшилися на 3-5% в порівнянні з періодом кризи.
Катастрофічна ситуація склалася на ринку житла Іспанії: «Ціни за рік впали більш ніж на 50%. Близько 75% агентств нерухомості зазнали серйозних збитків або зовсім розорилися. У країні з'явилася величезна кількість викинутих на ринок і непроданих будинків ».
Полукрізісним є і розвиток подій на британському ринку житла. «У Великобританії зараз спостерігається стагнація на ринку нерухомості, - заявляє Строєва. - Близько 37% жителів Великобританії зізналися в опитуванні, що готові виїхати з країни тільки для того, щоб позбутися від іпотечних боргів. При цьому у кожного п'ятого британця, який вийшов на пенсію, все ще є заборгованість по іпотеці. Тому хоча ціни на нерухомість середнього класу тут поки стоять, в недалекому майбутньому можна прогнозувати їх спад ».
Якщо в Західній Європі світова фінансова криза стала причиною стагнації на ринку нерухомості, ринок нерухомості країн Східної Європи він практично не торкнувся. Банківська система східноєвропейських країн в більшості випадків незалежна від глобальних змін і, що більш важливо, їх економіка менш залежна від економік розвинених ринків. У зв'язку з цим, для Східної Європи не був характерний спад активності на ринку нерухомості, який мав місце в країнах, розташованих на Атлантиці ближче.
На цих ринках ціни зростають від 10% на рік і вище. Добре вибрані проекти та ринки приносять 20% -30% на рік зростання вартості нерухомості, навіть під час кризи на світових ринках, а інвестори, які використовують іпотечне кредитування, домагаються повернення грошових коштів на інвестиції понад 50% річних.
Банки посилюють вимоги
Згідно з аналітичними даними Institute of International Finance (IIF), європейські банки втратили через світову фінансову кризу на 34 мільярдів доларів більше, ніж американські кредитні організації. Так, збитки банків Європи досягли позначки в 200 мільярдів доларів, тоді як американські організації пішли в мінус тільки на 166 мільярдів доларів при загальному обсязі збитків в результаті кризи в 387 мільярдів доларів.
У зв'язку з цим велику частину європейських кредитних установ торкнулося посилення вимог банків до іпотечних позичальників: ніхто не хоче ризикувати грошима, які і так стали великою складністю.
Банки в Центральній Європі посилюють умови по видачі кредитів для всіх. Для росіян вони вимагатимуть більше документів, що підтверджують їх легальні доходи, ніж вони вимагали до кризи. Крім жорсткості вимог до позичальників, серед з'явилися труднощів при покупці по іпотеці нерухомості за кордоном відзначається також і зростання ставок по кредитах.
Однак, зазначають експерти, незважаючи на жорсткість іноземними банками вимог до позичальників і збільшення термінів розгляду заявок, практика показує, що число відмов в позикових коштах на покупку житла в європейських країнах для росіян не виросло. Справа в тому, що останнім часом кредитна історія, яку в змозі продемонструвати наші співвітчизники західним банкам, стає все більш значною. На думку більшості експертів, фінансова криза зіграв досить значну роль у збільшенні привабливості європейських ринків нерухомості для росіян.
Для росіян, охочих купити собі нерухомість в Європі, криза багато в чому виявився позитивним фактором, значно знизивши ціни на нерухомість або «виконав» на ринок об'єкти за дуже доступними цінами в дуже привабливих з точки зору покупки «будинку для себе» країнах.
Відзначаються інші два аспекти підвищення інтересу росіян до європейської нерухомості: «Це пов'язано як із зростанням добробуту росіян, викликаного розвитком економіки, так і з ростом цін на нерухомість в Москві та інших великих містах Росії. Тому багато росіян вважають за краще купувати в якості другого житла зарубіжну нерухомість ». Хоча російських інвесторів в нерухомість Європи стає більше з кожним роком, їх кількість ще далеко від того, щоб говорити про лідерство росіян з інвестицій в країни Старого Світу.
Інвестиції росіян в загальному обсязі інвестицій в Європі «не уявляють собою скільки-небудь значної частки ринку, як би не хотів хтось із співвітчизників спокушатися на цей рахунок або журитися з цього приводу». Основними інвесторами в усі європейські країни називають жителів Великобританії. З деяким відривом від них, розповідає вона, йдуть ірландці, потім німці, голландці та, в меншій мірі, інші європейці. Росіяни, за її оцінками, в рейтингу найбільших покупців європейського житла поки знаходяться на п'ятому чи шостому місці. У той же час, в деяких країнах Європи вже склалися ринки, де громадяни Російської Федерації займають лідируюче місце по вкладеннях в житлову нерухомість. Зокрема, на росіян припадає 6,5% покупців дорогої нерухомості (вартість понад 5 мільйонів фунтів стерлінгів) у Великобританії, близько 50% від загальної кількості іноземних покупців Болгарії та близько 70% іноземних покупців в Чорногорії.
Росіяни, купуючи житло за кордоном або вкладаючи свої кошти в його будівництво, практично завжди думають про те, що будуть використовувати його в своїх цілях, а потім зможуть заробити на підвищенні його вартості. Таким чином, вони займають лідируючі позиції по покупці зарубіжної нерухомості з метою, що поєднують власні потреби плюс інвестування.
Багато експертів сходяться на думці, називаючи найпривабливішим регіоном для вкладення коштів в житлову нерухомість Східну Європу. Так, найбільш перспективна з точки зору можливості отримання додаткових доходів в майбутньому покупка житла в Болгарії, Україні чи Білорусі. При цьому, якщо в першому випадку невеликі як ризики, так і прибутковість, то в другому і третьому потенційним інвесторам доведеться змиритися з істотним ризиком втратити власні кошти. Однак, якщо для людини, яка хоче купити житлову нерухомість за кордоном, більш пріоритетна безпеку вкладень, то потрібно звернути увагу на покупку «унікальні об'єкти» у Франції, Італії або Іспанії.
Вибір Іспанії вважається найоптимальнішим і з точки зору співвідношення ціна-якість. Вся справа в тому, що криза на іспанському ринку житла почався два роки тому і на цей момент ціни на нерухомість в цій країні в середньому дорівнюють вартості квадратного метра в Східній Європі - на Середземноморському узбережжі можна придбати віллу за 3 - 3,5 тисячі євро за метр. У Чорногорії, наприклад, квадратний метр житла на узбережжі обійдеться приблизно в 6-8 тисяч євро. Також необхідно брати до уваги, що рівень розвитку інфраструктури в Іспанії більш високий.
Поки, за винятком деяких ринків, що розвиваються Східної Європи, росіяни не є лідерами по вкладенню коштів в житлову нерухомість Європи. Однак, фінансова криза здатний внести значні корективи в розстановку сил серед ключових інвесторів в житло в Старому Світі, зігравши важливу роль у збільшенні привабливості європейських будинків для наших співвітчизників.
Падіння цін на багатьох європейських ринках житлової нерухомості є дуже привабливим фактором для росіян, які поки не стикалися з подібною ситуацією у себе вдома, нагадують фахівці і очікують зростання числа наших співгромадян, що мають власність і в Європі, в самий найближчий час.
"El Mundo" , cotizalia.com , Departamento de Administración IES Vallecas-Magerit
Центр послуг «Іспанія по-російськи» - це надійний партнер на ринку нерухомості в Іспанії. Купівля, оренда, житлова і комерційна нерухомість, отримання іпотеки, індивідуальний підбір об'єктів.
+7 495 236 98 99 або +34 93 272 64 90 , [email protected]