DOM.RIA - Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив

1. Житлово-будівельний кооператив: що це?
2. Членство в ЖБК: особливості
3. Передача квартири у власність при договорі про сплату пайових внесків
4. Ризики інвестування в Житлово-будівельний кооператив
5. Подвійні перепродажу квартири
6. Дострокове залучення інвестицій
7. Відсутність стороннього контролю
8. Приховані умови в договорі
9. відсутність компенсацій
10. Часткове повернення коштів
11. Переваги інвестування в ЖБК
12. Низька вартість нерухомості
13. Проста процедура оформлення
14. Вигідні умови оплати
15. коментар юриста
16. Новобудови, які використовують в роботі договір про сплату пайових внесків через кооператив

Українські забудовники залучають інвестиції в будівництво самими різними способами. Одні більш популярні, інші - менш. До останніх і відноситься договір про сплату пайових внесків через кооператив - спосіб інвестування в квартиру в новобудові .

Житлово-будівельний кооператив: що це?

При згадці слова «кооператив» багато хто згадує такі словосполучення як «дачний кооператив» або «кооперативний будинок».

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - це об'єднання людей або організацій з метою будівництва багатоквартирного будинку та подальшого управління зведеним житлом.

ЖБК - це юридична особа, яка створюється фізичними або юридичними особами на добровільних засадах. Учасники кооперативу об'єднують свої майнові пайові внески для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (або декількох) з подальшою експлуатацією об'єктів. ЖБК відноситься до некомерційних організацій, які задовольняють потреби всіх учасників кооперативу у власному житлі.

Пай - іменний цінний папір, що засвідчує участь інвестора в активах фондів, компаній і надає право вимагати його викупу, а також інші права - володіння, використання, на передачу у спадок, на дохід і ін.

В останні роки в Україні нормативно-правова база щодо кооперативів зазнала змін. Так, ще з 13.08.2015 р набув чинності Закон України № 652-VIII від 17.07.2015 р, який вніс певні корективи в порядок оподаткування неприбуткових організацій. Відповідно до закону ЖБК мали привести свої установчі документи відповідно до вимог пункту 133.4 ( Податковий Кодекс України, стаття 133 ), В іншому випадку - вони виключалися контролюючими органами з Реєстру неприбуткових установ та організацій.

У зв'язку з такими змінами в оформленні установчої документації тільки частина забудовників вибирають пайові внески через кооператив як механізм залучення в будівництво житла.

Членство в ЖБК: особливості

В українському законодавстві чітко не прописана можливість залучення інвестицій для будівництва за допомогою договору про сплату пайових внесків через кооператив. Але забудовники часто вдаються до методів, які прямо не заборонені, наприклад, як у випадку з договором про майнові права.

Для участі в ЖБК (членство) необхідним є дотримання таких умов:

• подача письмової заяви встановленої форми;
• оплата вступного внеску (фіксована сума для кожного учасника кооперативу);
• внесення паю (оплачується в порядку і розмірах, визначених у статуті ЖБК - зазвичай відповідає ціні придбаної квартири);
• прийняття заявника в члени кооперативу (таке рішення затверджується правлінням або головою ЖБК).

Членство в кооперативі буває повноправним і асоційованим. До першої категорії відносяться організатори кооперативу, а до другої (в більшості випадків) - інвестори (потенційні власники).

Як купити квартиру у забудовника?

Асоційовані члени ЖБК мають тільки рекомендаційним голосом, тому всі рішення приймаються правлінням організації, які найчастіше висловлюють волю забудовника, але при цьому вони мають переважне право на викуп паю в разі ліквідації. Також асоційовані члени ЖБК мають право розірвати договір в будь-який момент, повернувши пайові внески відповідно до статуту організації.

Передача квартири у власність при договорі про сплату пайових внесків

Відносини з ЖБК регулюються договором пайової участі між пайовиком і кооперативом, за яким житло переходить у власність інвестора після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію.

Приклад договору про пайову участь

Оформлення квартири за договором про сплату пайових внесків здійснюється двома способами: реєстрація права на інвестора-покупця або на кооператив. У другому випадку (використовується найчастіше) в договорі вказують, що квартира обмінюється за договором міни на пай члена кооперативу, але при цьому супутні витрати трохи більше, ніж при оформленні житла відразу на пайовика.

Ризики інвестування в Житлово-будівельний кооператив

Договір про сплату пайових внесків має ряд недоліків, які необхідно оцінити перед вибором такого способам інвестування.

Подвійні перепродажу квартири

Ніде не фіксується (в документах, будь-яких реєстрах), що квартира належить конкретному інвестору. В результаті один об'єкт можуть продати різним покупцям, що призведе до тривалого судового розгляду, а то і зовсім втрати грошових коштів.

Дострокове залучення інвестицій

ЖБК мають право залучати інвестиції до отримання необхідної дозвільної документації. У перспективі це загрожує серйозними проблемами для інвестора. Наприклад, документацію можуть зовсім не видати, і пайовик втратить дорогоцінний час (якщо додатково не виникне проблеми з поверненням грошей). Можливі випадки, коли забудовник почне зводити об'єкт, а будівництво буде визнано незаконним.

Відсутність стороннього контролю

Механізм залучення інвестицій не контролюється жодним з державних органів, ні учасниками кооперативу (повноправні члени, швидше за все, пов'язані із забудовником). Тому, наприклад, факт нецільового витрати коштів може виявитися нескоро.

Приховані умови в договорі

Нерідко текст угод про сплату пайових внесків містить різні сюрпризи для інвестора, відсутність термінів, неясні формулювання, дрібний шрифт та інше. Наприклад, може виявитися, що ЖБК має право вимагати від інвестора додаткових платежів для закінчення будівництва об'єкта.

відсутність компенсацій

На відміну від інших типів договорів, в угоді про сплату пайових внесків вказується, що покупці не можуть вимагати:

• неустойки в разі заморозки будівництва;
• компенсації моральної шкоди, якщо термін здачі в експлуатацію затриманий;
• відшкодування витрат тощо.

Часткове повернення коштів

Крім пайових внесків учасник кооперативу сплачує членський і вступний внески (все це регулюється договором). Якщо ж виникнуть проблеми, то буде повернуто тільки пайовий внесок. Решту коштів, як говорилося раніше, повернуті не будуть.

Переваги інвестування в ЖБК

Незважаючи на велику кількість недоліків договору про сплату пайових внесків через кооператив, такий спосіб інвестування має і кілька переваг:

Низька вартість нерухомості

Зекономлені забудовником кошти (витрати на узгодження, оформлення та інше) в більшості випадків знижують вартість квадратного метра збудованого будинку.

Проста процедура оформлення

Також, на підставі документів від ЖБК реєстрація права власності на квартиру проходить без зайвих нотаріальних витрат.

Вигідні умови оплати

У деяких випадках при будівництві об'єкта за договорами ЖБК надається тривала розстрочка (від 4-5 років і вище). Такий варіант привабливий для інвесторів з фінансовими труднощами, які не хочуть брати іпотечний кредит.

Договори про сплату пайових внесків через кооператив все рідше зустрічаються в Україні. Хоч деякі забудовники протягом багатьох років успішно зводять об'єкти за договорами ЖБК, інвестору необхідно дотримуватися пильність при виборі інвестиційного об'єкта на сучасному ринку нерухомості. Тому перевіряйте репутацію будівельної компанії, наявність скандальних проектів і уважно читайте умови договору, а краще віддайте одну з копій на вивчення юристу.

Приклад договору про сплату пайових внесків

коментар юриста

Руслан Дмитренко прокоментував договір:

У випадка Розірвання або припиненням Дії даного Договору з ініціативи ЖБК з підстав передбачення ЦІМ Договором, Вступна та цільовій внески учасник НЕ повертаються, а пай возвращается у безготівковій форме течение 10 календарних днів после Укладення Договору про Сплату внесків на будівництва Вказаним в цьом договорі об'єкту нерухомості з новим учасником, сплата новим учасником паю в сумі, внесеній учасником. В угоді про Розірвання договору Сторони могут Передбачити більш короткий строк повернення паю.

Из чего можна сделать следующие Висновки. Вступна та Цільові внески НЕ повертаються Учасникам НЕ залежних від того з чієї ініціативи розірвано Договір. Пай возвращается только за умови сплат паю новим Учасником в сумі паю сплаченій Учасником, знову ж таки Незалежності від того з чієї ініціативи розірвано Договір. Повернення паю Учасники Залежить Виключно від сплат паю новим Учасником, Який НЕ зрозуміло коли з'явиться и сплатить суму паю пропорційно сплаченій Учасником. Повернення паю здійснюється Виключно у безготівковій форме.

Новобудови, які використовують в роботі договір про сплату пайових внесків через кооператив

• Правильний вибір
• ЖК Заміський клуб
• ЖК Перший парковий квартал
• Софія
• ЖК Ясногорський
• ЖК Ворзель Парк
• ЖК Милі квартири
• ЖК Затишний квартал