Нормативно-грошова оцінка обов'язкова

Земельні спори завжди залишаються актуальними, а тим більше в період економічної нестабільності. Незважаючи на деталізацію на законодавчому рівні, нерідко має місце різне розуміння норм права при оформленні правовідносин в цій сфері, яке тягне за собою згодом судові розгляди. Один з таких суперечок став причиною формування Верховним Судом України (ВСУ) правового висновку з питання необхідності нормативної оцінки землі при укладанні договору оренди.

Такий висновок був зроблений в постанові ВСУ від 8 квітня 2015 року з справі № 3-41гс15 (яке розглядалося на спільному засіданні судових палат у господарських та цивільних справах) за позовом прокурора Балтського району Одеської області (прокурор) в інтересах держави в особі Головного управління Держземагентства в Одеській області (Держземагентство) до ТОВ «Б», за участю третьої особи - Балтського районного ради Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку.

Дивуватися відео: Перевірка помилок у встановленні меж земельної ділянки

Судовими рішеннями (рішенням Господарського суду Одеської області від 28 серпня 2014 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 7 жовтня 2014 року і постановою Вищого господарського суду України (ВГСУ) від 24 грудня 2014 роки) у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю. Висновок судів грунтувався на тому, що оскільки Податковим кодексом (ПК) України прямо передбачено можливість і порядок обчислення орендної плати за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, а також встановлено пріоритет норм ПК України у разі суперечності з положеннями інших актів, то до спірних правовідносин слід застосувати саме норми ПК України, а не положення частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель».

Не погоджуючись з таким твердженням, заступник Генерального прокурора України подав заяву про перегляд ВСУ постанови ВГСУ від 24 грудня 2014 року на підставі неоднакового застосування судом касаційної інстанції положень статті 13 Закону України «Про оцінку земель», статей 203, 215 Цивільного кодексу (ЦК) України . І, відзначимо, судові палати ВСУ визнали, що заява підлягає задоволенню з таких підстав.

Читайте статтю: Плата за землю при переході права власності за на Нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці.

У цій справі судами встановлено, що на підставі наказу Держземагентства між ним як орендодавцем та ТОВ «Б» (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 17,0388 га із земель сільськогосподарського призначення для будівництва та експлуатації сонячної електро- станції, розташованого на території Балтського міської ради за межами населеного пункту. Пунктами 3, 3.1 наказу передбачено, що до проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки встановлена ​​орендна плата в розмірі 12 земельних податків за один рік, а після - в розмірі 3% від такої нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням його цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до частини 1 статті 632 ЦК України ціна договору встановлюється за згодою сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки та інше), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» визначає істотною умовою договору оренди землі орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата, як визначено статтею 21 Закону України «Про оренду землі», - це платіж, який аренда- тор вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою, розмір, форма і строки внесення якої встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, які встановлюються відповідно до НК України.

Частиною 1 пункту 289.1 статті 289 ПК України та частиною 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться і використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, що є капіталізований рентний дохід ( дохід, який можна отримати з землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону Ук раїни «Про оцінку земель»).

Читайте статтю: Як боротися зі збільшенням розміру плати за оренду землі?

Таким чином, законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

ВСУ підкреслив, що в статті 14 ПК України (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) дані різні визначення земельного податку (обов'язковий платіж, що стягується з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів) і орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою). Отже, земельний податок та орендна плата за своєю правовою природою є різними видами платежів, що мають різний порядок обчислення і нарахування. Виходячи з цього, ВСУ визнав безпідставними ототожнення судом касаційної інстанції понять «земельний податок» і «орендна плата за землю» і висновок, що положення частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» про обов'язковість проведення нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати суперечить положенням ПК України, що передбачає можливість і порядок обчислення орендної плати за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

На такій підставі ВСУ скасував постанову ВГСУ від 24 грудня 2014года з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Звичайно, висновок ВСУ є обов'язковим для застосування судами та іншими державними органами, однак звертає на себе увагу той факт, що по суті Держземагентством в наказі було встановлено правило нарахування орендної плати, саме орендодавець повинен займатися питанням нормативної грошової оцінки землі, але разом з тим в інтересах орендодавця виступив прокурор, пред'явивши позов до орендаря, від якого оцінка землі не залежала.

Крім того, не можна не звернути увагу і на те, що вже в декількох справах ВСУ (остання постанова від 14 квітня 2015 року з справі № 21-165а15) висловлював правову позицію, що після набуття чинності ПК України річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, що підлягає перерахуванню до бюджету, повинен відповідати вимогам під- пункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України і є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. При цьому з урахуванням принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі їх протиріччя розмір орендної плати (плати за землю) не може бути менше встановленого зазначеною нормою статті 288 ПК України.

Зіставивши ці дві позиції, можна зробити висновок, що навіть якщо б орендна плата в спірному договорі (у першій справі) була встановлена ​​на підставі нормативної грошової оцінки землі, її розмір був би не менше, ніж фактично встановлений цим договором.

Автор статті: Ірина Гончар

Обговорюйте тему: Орендна плата за земельну ділянку: проблемні питання

Користуюсь консультацією: Державна реєстрація земельних ділянок та державна реєстрація прав на земельні ділянки є різнімі Поняття