Ще раз про ЖКГ

1. аспект фінансовий
2. аспект управлінський
3. аспект юридичний

Газета «2000» 12.11.2010 опублікувала мою статтю «ЖКГ і реформи». У ній було висловлено ставлення до намічених реформ в цій галузі і, зокрема, до ОСББ, організація яких базувалася на добровільних засадах.

Оскільки новий закон «Про Особливості Здійснення права власності за у багатоквартірному будинку» передбачає до 01.07.2016 р ухвалення мешканцями безальтернативного рішення по організації ОСББ, це примушує мене повернутися до цієї теми ще раз.

Проблеми в ЖКГ з роками наростали і виливалися в збільшення скарг населення локального порядку (там тече покрівля, там - труби, там не доходить тепло і т. П.).

І, на жаль, як це часто буває, робиться помилковий, що лежить на поверхні висновок: у всьому винні жеки, від них, мовляв, потрібно позбавлятися, і все владнається. Раз є недоліки - потрібно міняти систему ?! Чи так це? Спробуємо розібратися.

Розглянемо три аспекти проблеми: фінансовий, управлінський і юридичний.

аспект фінансовий

Галузь ЖКГ до 1991 року була дотаціями. В результаті тарифи для населення були супернизькі, а регулярно проводяться планові капремонти здійснювалися з держбюджету.

Що ж сталося після 1991 р?

Раніше безперервний процес компенсації зносу галузі припинився, а темпи зносу стали наростати.

В результаті за 24 роки знос основних фондів ЖКГ перевищив 85%, і якщо не вжити термінових ефективних заходів, питання переросте в розряд загроз національній безпеці держави.

Слід підкреслити, що потреби галузі раніше фінансувалися з двох джерел: оплата населенням за тарифами і витрати з держбюджету.

І якщо надходження від населення з великим скрипом в певному відсотку закриваються, то надходження з держбюджету поступово наближаються до нуля, а потреба в них, за оцінками експертів, вже перевищує 100 млрд. Грн.

Оскільки таких грошей в казні немає, з'явилася спокуса провести так звану реформу ЖКГ і під виглядом популістського гасла про появу «істинного» господаря багатоквартирного будинку передати всі функції управління ОСББ, а ЖЕКи ліквідувати.

Тепер про фінансування утримання самих будинків. Розділимо їх на два типи.

Перший тип - нові багатоквартирні будинки. До них відносяться в основному елітні будинки, де живуть люди з високим достатком (соціальне житло для малозабезпечених пільгових категорій населення останнім часом будувалося в незначних розмірах).

При тому що для цього типу будинків якийсь час додаткові дотації на капремонти не будуть потрібні, тарифи на їх утримання (виключаючи витрати на стоянки машин, охорону і т. П.) В 2,5-3 рази вище середніх.

І в цих будинках за наявності інших складових (про які йтиметься нижче) створення ОСББ буде обґрунтованим.

Другий тип - старі багатоквартирні будинки типу сталинок, хрущовок, які складають основну масу житлового фонду, в них вийшли (або виходять) з ладу внутрішньобудинкові мережі, течуть покрівлі, не працюють (або вимагають ремонту) ліфти і т. Д.

Для створення в цих будинках ОСББ спочатку потрібно все це привести в порядок, тобто зробити капремонт. Збільшенням тарифів цю колосальну роботу профінансувати неможливо, вони і так зашкалюють.

І якщо до виходу нового закону, наприклад в Дніпропетровську, капремонт будинку, де зобов'язалися створити ОСББ, міг фінансуватися з міського бюджету, то тепер згідно зі ст. 7 п. 2 ці колосальні витрати повинні проводитися мешканцями.

У підсумку простежується явна мета перекласти весь дефіцит фінансування для приведення ЖКГ в нормальний стан на мешканців шляхом створення ОСББ та отримання від мешканців (крім тарифів) додаткових цільових внесків.

аспект управлінський

Що пропонується: замість жеків, які характеризуються одноступінчастої схемою управління, будучи одночасно «господарем» вдома, замовником і виконавцем всіх видів робіт, створити ОСББ, перетворивши таким чином схему управління в триступеневу: «господар» - ОСББ, замовник - «управитель», виконавець робіт - підрядна організація.

Багаторічна управлінська практика показує, що чим менше ступенів управління, тим воно простіше, оперативніше і дешевше.

Виникає також і ряд інших питань:

- замість компактного апарату професіоналів жеку, що обслуговує значний за величиною житловий фонд, тепер необхідно на кожен будинок (або кілька будинків в складі ОСББ) знайти хоча б голови, заступника, бухгалтера. Великий сумнів, що в кожному будинку вони знайдуться. Легко також підрахувати, у скільки разів зростуть витрати на утримання чиновників;

- ОСББ створюється за згодою 50% + 1 голос мешканців. А якщо інші не згодні, вони не вступають в члени ОСББ і відповідно відмовляються платити за комунальні послуги (т. Н. Квартплату), як бути? ЖЕКи мають право в разі несплати звернутися в суд, а ОСББ? Ця громадська організація буде судитися зі своїми мешканцями? Про моральний клімат в такому колективі можна тільки здогадуватися;

- а як бути з пільговиками, які звільняються від оплати за комунальні послуги від 25% (діти війни) до 100% (інваліди війни). ЖЕКам цю різницю компенсує бюджет. При організації ОСББ можна з упевненістю сказати, що цієї компенсації кожному будинку з бюджету не буде. Виникає питання: хто цю різницю буде оплачувати? Решта мешканці? Відповіді немає;

- при нинішньому управлінні у теплоенерго, водоканалу та електромережі є персональні договору з кожним власником квартири, за якими здійснюється оплата. При ОСББ ці організації встановлять на вході в будинок загальні лічильники і по ним зажадають оплату від всього будинку (ОСББ). При цьому лічильники (за винятком лічильників тепла) будуть показувати цифри великі, ніж сума за лічильниками мешканців. А хто буде оплачувати різницю? Мешканці відмовляться. Гроші цим організаціям-постачальникам надходити повністю не будуть. Почнуться масові відключення будинків.

Є сенс в результаті задатися питанням: навіщо з простої одноступінчастої схеми управління городити складний некерований «город» ?!

аспект юридичний

Законом передбачена ліквідація ЖЕКів та передача будинків з комунальної власності у власність ОСББ. Тільки в яку? Справа в тому, що ОСББ як громадська організація може мати тільки один раз власності - колективної, а її-то і немає в ст. 41 Конституції. Закон «Про власність», де згідно зі ст. 92 п. 7 Конституції визначено правовий режим колективної власності, в 2007 р був скасований, і всі громадські організації (в т. Ч. І ОСББ), а заодно і політичні партії, профспілки, релігійні організації і т. П. Залишилися без властивої їм колективної форми власності. Поки вона не буде законодавчо відновлена, передавати будинки в неіснуючу власність ОСББ юридично нелегітимний.

Газета «2000» 12.11.2010 опублікувала статтю автора цих рядків «Куди зникла колективна власність?», 11.03.2011 - відкритий лист з цього питання голові Верховної Ради Литвину В. М. Ніякої реакції на ці публікації не було, і тільки на відкритий лист президенту Порошенко П. А., опубліковане газетою 19.09.2014, отримана відповідь Адміністрації Президента від 04.02.2015: «... передано до відділу інформаційно-аналітичної роботи зі звернення громадян для врахування та использование в работе». І все!

Можливі призначення муніципальною владою «управителів» з явною «приватної» власністю (над громадською організацією ?!) при відсутності у ОСББ своєї колективної форми власності наводять на думку, що все йде до того, щоб всі будинки передати в приватну власність!

Всі соціологічні опитування показують, що переважна більшість населення висловлюється проти проведених «реформ» в ЖКГ і, зокрема, проти переходу на формат управління ОСББ. За 5 років при найсильнішому тиску влади на нього переведено менше 20% будинків. Всі вищенаведені аргументи говорять про те, що «реформаторський» курс ЖКГ вибраний невірно і є збитковим апріорі.

А тепер питання з іншого боку: чи задовольняє нас нинішній стан ЖКГ, чи влаштовує нас якість роботи комунальних служб, в тому числі жеків?

Звичайно, ні! Так що ж робити?

Чим ліквідувати одноступенчатую, абсолютно просту систему жеків, значно простіше і ефективніше виявити в ній слабкі місця і оперативно, з мінімальними витратами їх виправити.

пропонується:

- по-перше, ліквідувати районні КЖЕПи (там, де вони є) як непотрібне проміжна ланка управління;

- різко змінити пропорцію чиновників і робочого персоналу на користь останнього;

- за рахунок скорочення витрат на утримання зазначеного апарату значно підняти зарплату робочого персоналу: сантехніків, електриків, теслярів, покрівельників і т.д .;

- створити цілодобово діють районні або міські аварійні служби з відповідними технічними базами для організації аварійних ремонтів;

- змінити підхід жеків до стягування оплати з мешканців за комунальні послуги: розрахунок тарифу робити виходячи не з 16 видів послуг (за постановою Кабміну), а з позицій, явних до виконання, а виникли ситуативно додавати в розрахунок за погодженням з домовиком комітетом. В результаті припиняться закиди мешканців, що «ми вам платили, а ви нічого не робите».

А тепер головне: де взяти гроші на відновлення галузі і приведення її до нормального стану?

Мешканці в своїй основній масі ці витрати не потягнуть, це нереально. Якщо не змінити орієнтир, рух ЖКГ до повного обвалення не зупинити.

Треба міняти стратегію і повернутися до фінансування великих капітальних витрат з держбюджету. Передбачаю запитання: а де в бюджеті взяти гроші? У формат даної статті відповідь на нього не вписується. Це окрема велика тема, яка заслуговує серйозної економічної дискусії. Але важливо зрозуміти головне: альтернативи такому рішенню немає!

Зазначений новий закон додав додатково перелік невирішених питань при створенні ОСББ:

1. У законі немає вказівки, що будинок з комунальної власності передається на баланс ОСББ.

2. Незрозумілою залишається передача на баланс ОСББ прибудинкової території з міської (державної) власності.

3. Незрозумілим залишається питання оподаткування податком в 20-30% нежитлових приміщень будинку, співвласниками яких є його мешканці.

4. Ультимативна постановка питання про призначення владою «управителя» в разі, якщо мешканці будинку не визначаться зі створенням ОСББ до 01.07.2016 р, грубо порушує принцип вибору і добровільності, передбачений в ст. 36, 41 Конституції.

Ясним залишається лише одне: відсутність фінансування капітальних витрат з бюджету по реанімації та подальшої підтримки в нормальному стані більшої частини житлового фонду країни, а також явною нереальності фінансування цих витрат мешканцями (ОСББ) призведе неминуче в досить короткий часовий період це житло в аварійний стан без будь -або компенсації!

З урахуванням викладеного, вважаю, об'єктивно правильним рішенням в ситуації, що створилася буде зберегти в роботі діючі ЖЕКи і модернізувати їх роботу відповідно до висловленими вище пропозиціями, залишивши за мешканцями право вибору форми управління житловим будинком.

Шановні читачі, PDF-версію статті можна скачати тут ...