Як організувати розрахунки зі співвласниками в ОСББ
Опубликовано: 12.01.2019
Оновлена термінологія
Щодо житлово-комунальних послуг варто зауважити, що з 10.12.2017 набрав чинності новий Закон № 2189 , який буде введено в дію з 01.05.2019, але деякі статті застосовуються вже з 10.06.2018.
Зокрема, було дещо підкориговано визначення житлово-комунальної послуги, під якою в п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 2189 мають на увазі:
Патрульна поліція та ОСББ співпрацюватимуть
Трохи змінено й визначення управителя багатоквартирного будинку , ким згідно пп. 14 ч. 1 ст. 1 Закону № 2189 вважають фізичну особу – підприємця або юридичну особу – суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримування й ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а також належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. Власне кажучи, таке саме визначення знаходимо й у пп. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 .
Послугу з управління багатоквартирним будинком віднесено до житлової послуги ( пп. 1 ч. 1 ст. 5 Закону № 2189 ), наведено також її чітке визначення. Так, згідно зі згаданою нормою до послуги з управління багатоквартирним будинком входить:
– утримування спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема: прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, використовуваних для надання відповідної комунальної послуги в разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування зазначених систем здійснює виконавець), утримування ліфтів тощо;
– придбання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
– поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Комунальні послуги – послуги з постачання й розподілу природного газу, постачання й розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Також чітко визначено, що учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є ( ч. 1 ст. 6 Закону № 2189 ):
– споживачі (індивідуальні й колективні);
– управитель;
– виконавці комунальних послуг.
Виконавцями комунальних послуг є ( ч. 2 ст. 6 Закону № 2189 ):
– у частині послуг із постачання й розподілу природного газу – постачальник, який здійснює на підставі ліцензії діяльність із постачання природного газу, і оператор газорозподільної системи, до якої приєднано об'єкти газоспоживання споживача;
– у частині послуг із постачання й розподілу електричної енергії – енергопостачальник або інший суб'єкт, визначений законом;
– у частині послуг із постачання теплової енергії – теплопостачальна організація;
– у частині послуг із постачання гарячої води – суб'єкт господарювання, який є власником (або користувачем на інших законних підставах) теплової, тепловикористальної або теплогенеруючої установки, за допомогою якої виробляють гарячу воду, якщо споживачами не визначено іншого постачальника гарячої води;
– у частині послуг із централізованого водопостачання – суб'єкт господарювання, який здійснює господарську діяльність із централізованого водопостачання;
– у частині послуг із централізованого водовідведеннч – суб'єкт господарювання, який здійснює господарську діяльність із централізованого водовідведення;
– у частині послуг із поводження з побутовими відходами – суб'єкт господарювання, визначений виконавцем послуг із вивезення побутових відходів у встановленому законодавством порядку.
Як ОСББ визначити плату за житлову послугу
З наведених норм випливає, що житлову послугу надає безпосередньо управитель багатоквартирного будинку, але крім нього такі послуги може надавати й ОСББ ( ч. 1 ст. 9 Закону № 417 , ст. 4 , 22 Закону № 2866 ).
Якщо житлову послугу надає ОСББ, необхідно розрахувати її вартість. При цьому треба врахувати, що порядок ухвалення кошторису, створення й використання фондів ОСББ, включно з резервними, а також порядок оплати загальних витрат має бути передбачено в статуті ОСББ ( ст. 7 Закону № 2866 ). ОСББ має право відповідно до законодавства й статуту об'єднання встановлювати порядок сплати, перелік і розміри внесків та платежів співвласників, у тому числі відрахувань у резервний і ремонтний фонди ( ст. 16 Закону № 2866 ).
У п. 5 розд. IV Типового статуту вказано, що кошти об'єднання, включно з коштами ремонтного, резервного фондів, правління витрачає згідно з кошторисами, затвердженими загальними зборами співвласників, та окремими рішеннями загальних зборів співвласників.
Кошторис об'єднання за поданням правління щорічно затверджують загальні збори не пізніше ніж 1 січня поточного року, якщо інший строк не встановлено загальними зборами співвласників. За їхнім рішенням кошторис може бути затверджено на два й більше років.
Якщо інше не передбачено рішенням загальних зборів співвласників, кошторис має передбачати такі статті витрат:
– витрати на утримання й ремонт спільного майна;
– витрати на оплату комунальних та інших послуг;
– витрати фондів об'єднання;
– інші витрати.
За рішенням загальних зборів для здійснення витрат за рахунок ремонтного, резервного фондів може бути затверджено окремі (спеціальні) кошториси.
Про виконання кошторисів, у тому числі окремих (спеціальних), правління складає щорічний звіт, який подають на перевірку ревізійній комісії (ревізорові), а після перевірки – загальним зборам для затвердження.
Перший фінансовий рік об'єднання починається з дати його державної реєстрації й закінчується 31 грудня року, у якому проведено державну реєстрацію. Наступні фінансові роки відповідають календарним.
Отже, плату за житлову послугу для кожного співвласника розраховують на підставі кошторису, затвердженому загальними зборами ОСББ. Кошторис, баланс і річний звіт готує правління ОСББ ( ст. 10 Закону № 2866 ).
Частку співвласника в загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічне переоснащення спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюють пропорційно загальній площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності ( ст. 20 Закону № 2866 ). Частку участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначають відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення. Тобто на основі кошторису обчислюють вартість послуги за 1 м2, після чого цю величину множать на площу квартири / нежитлового приміщення, яке перебуває у власності співвласника ОСББ.
Утім п. 2 ст. 12 Закону № 417 допускає, що витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляють між співвласниками пропорційно їх часткам, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Із цього випливає, що збори співвласників можуть ухвалити інший спосіб розподілу витрат, хоча на практиці цього не застосовують. Зокрема, у п. 2 розд. IV Типового статуту вказано, що частку співвласника в загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічне переоснащення спільного майна встановлюють пропорційно загальній площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Порядок сплати, перелік і розміри внесків та платежів співвласників, у тому числі відрахувань у резервний, ремонтний фонди, установлюють загальні зборами об'єднання відповідно до законодавства й статуту.
Тут потрібно звернути увагу на таке. Якщо якусь послугу ОСББ не надає (у т. ч. тимчасово) або надає її неякісно, воно має пропорційно знизити плату ( п. 5 ч. 1 ст. 7 Закону № 2189 ). Відповідна норма діяла й раніше ( п. 5 ч. 1 ст. 20 старого Закону № 1875 ). Зазначені положення встановлюють, що споживач має право на зменшення розміру плати за послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством.
Причому судова практика свідчить про те, що співвласники дійсно відстоюють свої права на зниження плати за надані ОСББ послуги в неповному обсязі або неналежної якості (див., наприклад, постанову апеляційного суду Полтавської області від 28.03.2018 р. у справі№ 545/1522/17 ).
Щодо одержання електроенергії ОСББ варто звернути увагу на лист Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг, від 29.11.2016 р. № 12856/20.2/7-16 . У ньому Нацкомісія навела список документів, необхідних для укладення договору з постачальником електроенергії для постачання електроенергії на технічні цілі ОСББ, і дійшла висновку, що до ОСББ не може бути застосовано вимоги енергопостачальної компанії щодо здійснення оплати за перетікання реактивної електроенергії та штрафні санкції у випадку перевищення договірної величини споживання електричної енергії (потужності).
А в листі Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг, від 22.07.2016 р. № 7446/20.3/7-16 вказано, що в разі зміні форми управління багатоквартирним будинком електропередавальна організація (постачальник електричної енергії) або колишній управитель (балансоутримувач) не має права здійснювати демонтаж (зняття) розрахункових засобів обліку, установлених у місцях, передбачених проектними рішеннями такого будинку. При цьому електропередавальна організація (постачальник електричної енергії) не має права вимагати від споживача (ОСББ) установлення засобів обліку, не передбачених проектними рішеннями будинку.
Схеми проведення розрахунків за комунальні послуги в ОСББ
У ст. 14 нового Закону № 2189 чітко окреслено можливі схеми проведення розрахунків за комунальні послуги в ОСББ. І хоча ці норми набирають чинності тільки з 01.05.2019, ми будемо на них орієнтуватися в частині, що фактично діє й зараз.
Так, згідно з ч. 1 ст. 14 Закону № 2189 за рішенням співвласників багатоквартирного будинку (уповноваженого органа управління ОСББ), ухваленим відповідно до закону, договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем відповідної комунальної послуги:
– кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно (індивідуальний договір);
– від імені й за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою (колективний договір);
– ОСББ як колективним споживачем.
Співвласники багатоквартирного будинку (ОСББ) самостійно обирають одну з моделей організації договірних відносин за кожним видом комунальної послуги (крім послуг із постачання й розподілу природного газу та електричної енергії). У межах одного багатоквартирного будинку дозволено обрання різних моделей організації договірних відносин за різними видами комунальних послуг.
Комунальні послуги з постачання й розподілу природного газу та електричної енергії надають лише на підставі індивідуальних договорів (зараз про це згадано в ст. 22 Закону № 2866 ).
Індивідуальний договір про надання комунальних послуг укладають між співвласником багатоквартирного будинку та виконавцем відповідної комунальної послуги.
Колективний договір про надання комунальної послуги укладає з виконавцем такої послуги особа, уповноважена на це співвласниками, від імені й за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку. Такою уповноваженою особою може бути:
– співвласник багатоквартирного будинку;
– управитель багатоквартирного будинку;
– уповноважений орган управління ОСББ.
У разі укладення колективного договору до відносин між співвласниками багатоквартирного будинку та уповноваженою співвласниками особою застосовують положення ЦКУ про доручення, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Колективний договір про надання комунальних послуг підписують на умовах, визначених у рішенні співвласників (уповноваженого органа управління ОСББ). Він є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Уповноважена особа відкриває поточний рахунок зі спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою для проведення розрахунків згідно з колективним договором про надання комунальних послуг у загальному порядку, визначеному Нацбанком України для відкриття поточних рахунків. Кошти, що перебувають на поточному рахунку зі спеціальним режимом використання, є власністю співвласників багатоквартирного будинку. Уповноважена особа зобов'язана використовувати зазначені кошти лише для здійснення оплати комунальних послуг згідно з колективним договором про надання комунальних послуг.
Під час укладення договору про надання комунальної послуги ОСББ як колективний споживач укладає такий договір із виконавцем відповідної послуги ОСББ від власного імені. Умови його укладання й виконання, а також відносини між колективним споживачем та індивідуальними споживачами регулює статут ОСББ і рішення вповноважених органів управління.
У згаданому варіанті ОСББ також оплачує холодну й гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), установленими для населення, крім частини зазначених послуг, оплачуваних власниками нежитлових приміщень ( ст. 22 Закону № 2866 ).
Який же з варіантів обрати ОСББ? Безумовно, з позиції оптимізації облікової роботи для ОСББ вигідніший перший "індивідуальний" варіант: виникає менше проблем із оподатковуванням, зокрема з ПДВ, яке зараз регламентовано тільки на рівні роз'яснень контролюючих органів (див. статтю "Особливості податкового обліку в ОСББ" ); не тривожать також питання використання РРО, про що ми розповімо далі.
У цілому найприйнятніший варіант обирають самі співвласники ОСББ на загальних зборах. Тому, якщо вони ухвалять рішення платити "колективно", з позиції незастосування РРО є сенс обрати варіант безготівкового перерахування зазначених платежів на рахунок ОСББ.
Коли потрібно використовувати РРО
ОСББ як неприбуткова організація не потрапляє під виняткові норми ст. 9 Закону № 265/95 . Тому ОСББ має застосовувати РРО на загальних підставах у випадку здійснення розрахункових операцій у готівковій та/або безготівковій формі (із застосуванням платіжних карток, платіжних чеків, жетонів тощо) під час продажу товарів і надання послуг ( ст. 3 Закону № 265/95 ).
Розрахунковою операцією вважають приймання від покупця готівкових коштів, платіжних карток, платіжних чеків, жетонів тощо за місцем реалізації товарів (послуг), видачу готівкових коштів за повернутий покупцем товар (надану послугу), а в разі застосування банківської платіжної картки – оформлення відповідного розрахункового документа щодо оплати в безготівковій формі товару (послуги) банком покупця або, у випадку повернення товару (відмови від послуги), оформлення розрахункових документів із перерахування коштів у банк покупця ( ст. 2 Закону № 265/95 ).
Зі сказаного випливає, що ОСББ зобов'язане використовувати РРО під час готівкової оплати або оплати за допомогою банківських карток через платіжний термінал (у разі самостійного його використання ОСББ), під час одержання оплати за житлові послуги (послуги з управління будинком).
А ось приймання платежів від співвласників за комунальні послуги в разі укладення колективного договору не потрапляє під визначення розрахункової операції, оскільки в другому з наведених "колективних" варіантів ОСББ є посередником (повіреним) за договором доручення на перерахування суми комунальних послуг постачальникам. Відповідно факту реалізації товарів, послуг і розрахункової операції в цьому випадку немає.
У третьому "колективному" варіанті співвласник просто відшкодовує ОСББ здійснені витрати на оплату комунальних послуг, тому розрахункової операції в цій ситуації також немає.
Але! Контролери дотримуються іншої думки щодо цього питання. Так, у листі ДФСУ від 04.11.2015 р. № 23517/6/99-99-22-07-03-15 податківці дійшли висновку, що сплата вступних, членських і цільових внесків не є розрахунковою операцією за товари (послуги), розрахунки за які може бути здійснено в касі підприємства без застосування РРО. Але при цьому необхідно оформляти прибуткові касові ордери (див. лист ДФСУ від 27.10.2015 р. № 22787/6/99-99-22-07-03-15 ). Водночас у разі здійснення розрахунків за електропостачання, водопостачання й водовідведення ОСББ зобов'язане застосовувати РРО.
У листі ДФСУ від 10.07.2015 р. № 14505/6/99-99-22-07-03-15 зроблено висновок, що під час проведення розрахунків у готівковій формі за послуги з надання в оренду нерухомого майна, оплати комунальних послуг, передбачених договором оренди, ОСББ повинне застосовувати РРО.
Враховуючи викладене, ОСББ лишається або використовувати РРО в зазначених випадках, або готуватися до конфлікту з податківцями.
Також на цю тему читайте статті:
"ОСББ: організаційні питання" ;
"Особливості бухгалтерського обліку ОСББ" .