Як придбати нерухомість у Великобританії

  1. Права зарубіжних покупців нерухомості в Великобританії
  2. З чого почати покупку нерухомості в Великобританії
  3. Можливість віддаленого придбання
  4. Після вибору об'єкта
  5. резервування об'єкта
  6. Перевірка стану об'єкта
  7. Укладення договору купівлі-продажу
  8. Завершення і державна реєстрація угоди
  9. гербовий збір
  10. Особливі умови виплати гербового збору
  11. недавні зміни
  12. Додаткові витрати при покупці
  13. іпотека
  14. Процедура покупки різних видів нерухомості
  15. Купівля житла, що будується
  16. Купівля земельної ділянки
  17. Купівля комерційної нерухомості
  18. Права зарубіжних покупців нерухомості в Великобританії
  19. Податки на нерухомість
  20. Податок на спадщину та дарування
  21. Податком обкладаються:
  22. Три ради інвесторам, які купують житло у Великобританії
  23. 2. Визначитися з формою власності, заздалегідь зваживши всі «за» і «проти»
  24. 3. Скласти точний бюджет покупки з урахуванням всіх податків і платежів

Яку нерухомість у Великобританії дозволяють купувати іноземцям. Яка роль юриста в цьому процесі. Як взяти іпотеку. Скільки податків треба заплатити. І що отримує на руки власник. Оновлене 7 травня 2016 року. Яку нерухомість у Великобританії дозволяють купувати іноземцям

Права зарубіжних покупців нерухомості в Великобританії

Законодавство Великобританії не передбачає обмежень на покупку нерухомості у власність резидентами інших країн. Завтрати на покупку однакові як для громадян країни, так і для іноземців.

Нерухомість в країні можна купувати в вільне володіння (freehold) або довгострокову оренду (leasehold). Вільне володіння має на увазі, що і земля, і все розташовані на ній будівлі знаходяться у власності власника.

При довгостроковій оренді право власності поширюється тільки на будови, а земля передається від власника новому покупцеві в оренду на тривалий період - від одного року до 999 років. При покупці слід заздалегідь дізнаватися тривалість оренди земельної ділянки. Невеликий термін оренди може знизити вартість об'єкта. Сама орендна ставка на земельну ділянку розраховується не за ринковими показниками і є радше номінальною - від € 60 до € 600 на рік.

На практиці в більшості випадків між цими двома статусами - freehold і leasehold - немає різниці. Законодавство суворо охороняє покупця, який при придбанні в leasehold може бути впевнений, що власник землі мимоволі не розірве договір оренди.

З чого почати покупку нерухомості в Великобританії

Починати варто з визначення параметрів бажаної нерухомості. Залежно від ваших цілей - для власного проживання або для інвестицій - вони можуть варіюватися. Потрібно розуміти різницю між районами і навіть вулицями, враховувати тип об'єкта, бюджет покупки, наявність саду, гаража, поверховість, віддаленість громадського транспорту і т.д. Якщо покупець не володіє достатньою інформацією, то краще попередньо поговорити з агентом з пошуку нерухомості.

Одночасно з пошуком будинку або квартири необхідно задуматися про вибір юриста, який буде вести угоду з боку покупця, а також підготувати грошові кошти, так як їх наявність необхідно буде надати вже в момент початку переговорів про покупку.

Можливість віддаленого придбання

Часто нерухомість купують без особистої участі клієнта або його представників. Якщо об'єкт обраний і досягнуто домовленості з продавцем, то починають працювати юристи. Вся листування ведеться по електронній пошті, підписані документи можна відправити кур'єром, особистих зустрічей з продавцем немає.

Після вибору об'єкта

Як правило, в будь-якій угоді з придбання нерухомості бере участь юрист. Щоб доручити справи юристу, необхідно надати закордонний паспорт, документи, що підтверджують домашню адресу (рахунки за комунальні послуги, наприклад) і лист з банку, яке засвідчує наявність коштів на покупку нерухомості або навіть перевищують її вартість.

Оплата угоди проводиться через юриста покупця, тобто відбувається ланцюжок транзакцій. Покупець переводить гроші на рахунок свого юриста, а він в день обміну контрактами переводить завдаток на рахунок юристів продавця. Ті, в свою чергу, зберігають гроші на своєму рахунку до дня завершення угоди.

Варто відзначити, що останнім часом питання про походження грошей приділяється велика увага, і цей момент уточнюється ще при зверненні до юристів. Щоб стати клієнтом юридичної компанії, необхідно надати документ, що пояснює джерело походження грошей, що використовуються для покупки. Це може бути продаж майна, бізнесу, інших активів, спадок, зарплата і т.д.

Якщо юрист задоволений поясненням джерела доходів, то він укладає договір про надання юридичних послуг і зможе прийняти гроші для угоди на клієнтський рахунок компанії.

В угоді зазвичай беруть участь агент, який продає нерухомість (його послуги оплачує продавець); два юриста, які оформляють нерухомість - один з боку продавця, інший з боку покупця; сюрвейєр (surveyor), якого призначає покупець для перевірки якості нерухомості і її оцінки (за бажанням). У разі, якщо використовується іпотека, сюрвейєр призначається банком. У деяких випадках покупець купує нерухомість через свого агента, який займається підбором об'єкта, що підходить під задані параметри та побажання. Ці агенти не продають нерухомість, а тільки надають консультації з придбання.

Важливо! Участь нотаріуса і юриста в процесі оформлення нерухомості не обов'язкові. Але якщо нотаріальні послуги не користуються великою популярністю, то до юристів звертається переважна більшість, хоча в законі це не закріплено. До допомоги ріелторів вдаватися також не обов'язково. Але за статистикою, близько 90% угод із продажу нерухомості відбувається за участю ріелторів і юристів з обох сторін.

резервування об'єкта

Після того, як об'єкт купівлі знайдений, покупець (або його представник) робить продавцю пропозицію про покупку (offer). Цей документ оформляється агентом або юристом покупця. Він не має юридичної сили. Саме на цій стадії узгоджуються з агентом нерухомості умови резервування. Тут враховуються готовність продавця, терміни оформлення, популярність об'єкта і стан ринку нерухомості.

Найчастіше просто робиться пропозиція про покупку, де вказується обіцяний термін закриття угоди, пропонована ціна, фінансова ситуація покупця. Якщо будинок або квартира беруться в кредит, то необхідно надати лист з банку, що гарантує схвалення іпотечної позики, а якщо використовуються власні кошти, то потрібно лист з банку, що підтверджує їх наявність.

Необхідно розуміти, що в разі отримання декількох пропозицій про покупку, продавець часто робить вибір, грунтуючись не тільки на пропонованої сумі, а й на позиції, в якій знаходиться продавець, і гарантії закриття угоди.

Перевірка стану об'єкта

Коли пропозицію про покупку прийнято продавцем, юрист покупця отримує від юриста продавця пакет документів на нерухомість для проведення перевірки даних про власників і записів в земельному кадастрі. За результатами перевірки він готує звіт про права володіння, який надається покупцеві на вивчення перед обміном контрактами.

В ході юридичної перевірки покупець може замовити окрему технічну та інженерну перевірку (survey) приміщень для того, щоб отримати звіт про стан конструкцій, використаних будівельних матеріалах і рекомендації щодо необхідних будівельних робіт.

Укладення договору купівлі-продажу

Якщо за результатами перевірки покупець не змінює своїх намірів зробити покупку, то підписується договір купівлі-продажу і відбувається обмін (підписується два примірники). При обміні оплачується завдаток в 10% від вартості, і угода фіксується. Відмовитися від угоди після підписання договору дуже складно.

У разі, якщо покупець або продавець все ж хочуть вийти з угоди з якої-небудь причини, то інша сторона може вимагати депозит в 10% від ціни, додаткову компенсацію або навіть змусити завершити угоду через суд.

У договорі прописується дата завершення угоди. В окремих випадках обмін контрактами і завершення транзакції можуть пройти в один і той же день, але це тільки в разі, якщо нерухомість купується без залучення банківського фінансування. Дата завершення угоди не може бути змінена після підписання договору.

Питаннями перевірки стану нерухомості і чистоти угоди займається виключно юрист покупця. Саме він взаємодіє з юристом продавця і іншими організаціями.

Варто відзначити, що операціями з нерухомістю займаються особливі юристи, conveyancers. Це особлива "каста", їхня робота контролюється Товариством юристів Law Society. У кожної юридичної компанії є страховка, що покриває страхові випадки, що виникли внаслідок людських помилок.

Завершення і державна реєстрація угоди

На завершальному етапі угоди покупець переводить суму, що залишилася на рахунок свого юриста, з чийого рахунку переводяться гроші на рахунок юриста покупця.

Після цього покупцеві передаються права власності, проводиться оплата гербового збору (stamp duty land tax). Реєстрація покупки здійснюється в Державному управлінні Великобританії по податкових і митних зборів (HMRC), куди необхідно відправити свідоцтво про оплату гербового збору в Земельний Кадастр (Land Registry).

Реєстрацію оформляє юрист покупця після завершення угоди і отримання ключів. В середньому вона може зайняти від двох до шести тижнів в залежності від завантаженості Земельного Кадастру.

гербовий збір

Найбільшим витратою при покупці є гербовий збір (Stamp duty), який розраховується залежно від вартості і може досягати 15%.

Для фізичних осіб гербовим збором обкладаються операції, сума яких перевищує € 157 600 (для житлової нерухомості) і € 189 100 (для комерційної нерухомості та земельних ділянок). Stamp duty виплачується одноразово в останній момент укладання угоди як резидентами, так і нерезидентами країни.

Раніше вся власність обкладалася гербовим збором за єдиною ставкою, проте з 4 грудня 2014 року гербовий збір розраховується за прогресивною шкалою: його сума залежить від різниці між вартістю нерухомості і встановленим порогом ставки.

Cтавки гербового збору для фізичних осіб в Великобританії (житлова нерухомість), згідно з даними офіційного сайту уряду Великобританії , Складають:

  • 0% з перших € 157 600 від вартості нерухомості;
  • 2% з наступних € 157 600;
  • 5% з наступних € 851 000;
  • 10% з наступних € 724 900;
  • 12% з решти вартості (більше € 1,9 млн).

Так, при покупці нерухомості вартістю € 346 700, гербовий збір складе € 4720, або:

  • € 0 з перших € 157 600;
  • € 3150 зі наступних € 157 600;
  • € 1570 із решти € 31 500.

Для юридичних осіб при операціях з нерухомістю вартістю понад € 630 400 гербовий збір стягується за ставкою 15%.

Що ж стосується Шотландії, то з 1 квітня 2015 року при купівлі нерухомості гербовий збір тут не стягується. Однак, покупець нерухомості повинен сплатити Податок на операції з землею та будівлями (Land and Buildings Transaction Tax), який також розраховується за прогресивною шкалою і становить від 2% до 12% від вартості житла, що купується.

Особливі умови виплати гербового збору

Особливий порядок сплати гербового збору застосовується в разі: купівлі двох і більше об'єктів нерухомості у осіб, з якими покупець перебуває в родинних або партнерських відносинах, покупки нерухомості в часткову власність; переходу права власності в результаті укладення шлюбу, громадянського партнерства, розлучення, за заповітом або до компанії. Також гербовий збір сплачується за новими ставками і порогам, якщо нерухомість використовується для:

  • Здачі в оренду в якості комерційної нерухомості;
  • Будівництва або перепродажу;
  • Проживання постояльців на комерційній основі;
  • Здачі в оренду в якості житлової нерухомості.

Так, якщо вартість квартири, що здається в оренду нерухомості становить понад € 157 600, гербовий збір сплачується в розмірі 1% від різниці між вартістю нерухомості і порогом € 157 600. Повна інформація надана на офіційному сайті уряду Великобританії .

З 1 квітня 2016 року гербовий збір на покупку другого житла вартістю від € 50 270 збільшився на 3%, як для місцевих, так і для іноземних покупців.

недавні зміни

З квітня 2015 року у Великобританії вступив в дію новий податок на приріст капіталу в разі продажу житлової нерухомості фізичними особами-нерезидентами. Тепер нерезиденти Великобританії повинні платити податок на приріст капіталу при продажу нерухомості в тому ж обсязі, що і громадяни країни. Зміни не стосуються корпоративних інвесторів. Це нововведення вводиться для боротьби з утворенням міхура на ринку нерухомості і для збереження доступності покупки житла самими громадянами Великобританії.

Уряд країни очікує, що цей захід поповнить бюджет і усуне ситуацію несправедливість, при якій резиденти обкладаються податком на приріст капіталу в розмірі від 18% до 28% у разі продажу другого житла. Варто зазначити, що до недавнього часу іноземці були звільнені від сплати цього збору.

З 1 квітня 2015 року у Великій Британії змінилася і структура розрахунку податку на приріст капіталу на нерухомість вартістю понад € 2,5 млн. Якщо раніше вся нерухомість, що має ціну від € 2,5 млн, обкладалася податком 5%, то сьогодні в дію вступила прогресивна шкала оподаткування, коли нерухомість більшої вартості обкладається і великим податком. Його ставка може досягати 12%.

Також з квітня в країні діє нова ставка щорічного податку на приріст капіталу для юридичних осіб (резидентів і нерезидентів), які є власниками нерухомості вартістю від € 2,5 млн. Вона становить 28%.

Додаткові витрати при покупці

Вартість юриста зазвичай становить 0.3-0.5% від суми угоди. Також покупець оплачує витрати юриста на збір інформації та реєстрацію в Земельному кадастрі (Land Registry). Ці витрати в середньому складають € 1250 3700. Якщо покупець працює через агента по підбору нерухомості, то він оплачує агентську комісію при укладенні договору купівлі (1-2%). Комісія юристів становить менше 0,1% від вартості нерухомості. Комісія агента з продажу та послуги юриста, що оформляє продаж, оплачується продавцем.

До обов'язкових, але не найбільшим витрат відносяться муніципальні збори - близько € 500 при здійсненні покупки. Якщо угода відбувається із залученням кредиту, то ціна послуг податкового консультанта, брокера або банку становить приблизно 0,5% від розміру позики (але може доходити і до 2%).

іпотека

Іпотечний кредит в звичайному англійському банку можна взяти тільки, маючи доходи у Великобританії і будучи її резидентом. Якщо покупець - нерезидент, то можна звернутися в private bank або кредитна установа. Умови та пропозиції банків дуже відрізняються, але відсоткові ставки в даний час знаходяться в межах 2-5%, для іноземців можуть бути трохи вище - 4,5-5,5%.

Кожен випадок розглядається індивідуально, але початковий внесок (депозит) буде вище, ніж у громадян Великобританії. Зазвичай мінімальний депозит для іноземця становить від 30% до 40% і залежить від ціни нерухомості.

Процедура покупки різних видів нерухомості

Купівля вторинного житла

Яких-небудь особливостей або складнощів тут немає. Всі тонкощі з'ясовує юрист.

Купівля житла, що будується

Будується нерухомість у Великобританії також продається через агентства. Процес дуже схожий з покупкою вторинного житла, але є один виняток - неможливість зафіксувати дату завершення угоди. Оплата угоди за схожою схемою - 10% при укладанні договору і залишок при завершенні. У деяких випадках забудовники обумовлюють оплату за графіком, прив'язаному до стадій будівництва.

Теоретично забудовник може збанкрутувати і не завершити будівництво, але фактично в країні таке не трапляється.

Купівля земельної ділянки

Процес схожий з покупкою житлової нерухомості, але при подальшому будівництві важливо враховувати особливості зведення будівель в Великобританії. На ділянці повинні бути проведені дослідження (геологічні, екологічні, водні, локальні) на наявність обмежень для знесення або зведення нового об'єкту по заданому проекту. Необхідно отримати planning permission (або planning consent), тобто дозвіл на знесення та будівництво. Це питання взаємодії з місцевою владою, проектувальниками, архітекторами.

Існує величезна кількість обмежень, які можуть бути пов'язані з історичною цінністю будинку, наявністю охоронюваних порід дерев, птахів, тварин на ділянці. Паралельно йде підготовка економічних обґрунтувань будівництва, обсягу будівництва, яке можна вести на даній ділянці (природні / ландшафтні обмеження, історична значимість, огляди, висоти, відстані, виступи, кути огляду з сусідніми будинками і т.д.).

Всі стадії процесу, від проекту і отримання всіх необхідних дозволів до закінчення будівельних і оздоблювальних робіт, можуть займати в середньому від 1,5 до 2,5 років в залежності від різних факторів.

Будинок, як правило, повинен розташовуватися на місці старої споруди і не може загороджувати певні кути огляду сусідам, якщо такі є. Регламентується використання будівельних матеріалів. Не можна побудувати ультрасучасний будинок зі скла і бетону серед особняків вікторіанської епохи і тим самим порушити сформований століттями єдиний стиль і архітектурний ансамбль.

Проект може отримати відмову в будівництві з позначками: "занадто не англійська" або "дуже химерний", "занадто сучасний".

Купівля комерційної нерухомості

Процес схожий з покупкою житла, але є свої нюанси. Зокрема, буде необхідний юрист, який спеціалізується на праві по комерційній нерухомості. Ще одна відмінність - гербовий збір становить від 0 до 5%.

Права зарубіжних покупців нерухомості в Великобританії

Купівля нерухомості не гарантує отримання ВНЖ або громадянства країни. За новими правилами програми "Інвестор" (Tier 1 Visa Investor), тільки здійснення інвестицій в економіку (покупка акцій і облігацій) є гарантією для надання статусу резидента і громадянина.

Мінімальні вкладення становлять € 2,5 млн. За цю суму британське ПМЖ можна отримати через п'ять років, за € 6,3 млн - через три роки, за € 12,6 млн - через два роки.

Податки на нерухомість

Щорічний податок на нерухомість у Великобританії не передбачений. Замість цього існує щомісячний муніципальний збір (council tax), розмір якого залежить від ціни нерухомості і від рішення муніципалітету. Житловий об'єкт дорожче € 403 400 оцінюється від € 1100 до € 3700 на рік в залежності від муніципалітету і зони.

Найзначнішою Стаття витрат при володінні квартирою або будинком є ​​експлуатаційні витрати (service or maintenance charge). Як правило, раз на півроку Керуюча компанія або ТСЖ збірає гроші на ремонт і Утримання будинку. Розкід цен Залежить від безлічі факторів: степень зношеності Будівлі, технічна оснащеність, наявність або Відсутність басейну, консьєржа ТОЩО При цьому вартість витрат, приблизно, дорівнює від € 37 до € 180. В експлуатаційні витрати не входить вартість комунальних платежів (utility bills), які становлять мінімум € 60 на місяць (це оплата за воду, електрику, газ).

Що стосується системи штрафів для недобросовісних неплатників, то несплата муніципальних податків і комунальних платежів загрожує декількома нагадуваннями і попередженнями, які надсилають з муніципалітету або керуючої компанії. Якщо оплата не буде, то заборгованість стягують через суд.

Податок на спадщину та дарування

Податок на спадщину та дарування (Inheritance tax) - прямий податок, яким обкладається майно та / або грошові кошти в разі смерті власника. Платником даного збору є спадкоємець покійного.

Податок на спадщину в Великобританії є одним з найвищих в Європі.

Їм не обкладається спадок, загальна вартість якого оцінюється в € 409 700. Все майно і активи, які оцінюються в більш високу суму, оподатковуються в 40% (або пільговою ставкою 36%, яка застосовується в результаті благодійного пожертвування).

З жовтня 2007 року для подружніх пар при смерті партнера неоподатковувана база на спадщину та дарування збільшена до € 819 500, а з 2017 року зросте до € 1,3 млн.

Податком обкладаються:

  • Майно покійного, включаючи нерухомість, грошові накопичення, цінні папери і т.д .;
  • Подарунки, зроблені покійним менше ніж за сім років до смерті;
  • Деякі активи, які не перебували в безпосередньому володінні покійного, але статус яких змінився після його смерті (найбільш поширений приклад - довічне право на доходи з капіталу, технічно не належав покійному).

Таким же податком обкладається подароване майно за життя дарувальника.

Три ради інвесторам, які купують житло у Великобританії

1. Заручитися підтримкою фахівців - податкових консультантів

Розібратися в податковій системі Великобританії непросто. Найчастіше люди, які переїжджають в країну на постійне місце проживання, стикаються з питаннями, відповісти на які здатний тільки професіонал. Щоб не допустити порушення законів Великобританії в сфері оподаткування, а також не заплатити державі зайвого, слід заручитися підтримкою перевіреного податкового консультанта, краще - представника великої компанії «з ім'ям». Бо часом навіть на побутовому рівні можна помилитися або ненавмисно порушити закон.

Так, не всі знають, що у Великій Британії існує податок за перегляд телевізора (TV license) . Однак оплачується він лише в тому випадку, якщо абонент підключений до центральному телебаченню, і програми йдуть в прямому ефірі. Якщо телевізор використовується виключно для перегляду фільмів або програм в запису, то платити цей збір не потрібно. Таких дрібниць дуже багато, а серйозні порушення в Великобританії караються строго.

2. Визначитися з формою власності, заздалегідь зваживши всі «за» і «проти»

Найчастіше інвесторі вважають, что покупка об'єкта на юридичним особам поможет знізіті податкові збори, но Це не всегда так. Придбання житла на Компанію має доцільність при інвестіціях в кілька актівів. Если мова идет про покупку одного-двох інвестіційніх об'єктів для власного использование, то ВАРТІСТЬ обслуговування для юридичної особи может віявітіся вищє, чем зекономлені кошти від різниці у Податки.

3. Скласти точний бюджет покупки з урахуванням всіх податків і платежів

Своєрідний «бізнес-план» допоможе уникнути помилок при придбанні нерухомості в Великобританії - країні зі складною системою оподаткування. За сприяння податкових консультантів слід точно прорахуваті всі витрати, Які підуть на Здійснення догоди, а такоже - максимально точно оцініті суми, Які будут потрібні на обслуговування нерухомості. Як правило, експерт рекомендуються мати до 10% від суми догоди в запасі.

За допомогу в підготовці матеріалу дякуємо компанії Henley & Partners і Domovoi Management Ltd.

Prian.Ru

Умови цитування матеріалів Prian.ru