Інструкція: як перевести гроші з України для покупки нерухомості за кордоном

1. Закони України, що регулюють переказ грошей за кордон у 2018 році
2. Спосіб №1: Отримання e-ліцензії НБУ і переклад через банк
3. Як збільшити суму легального переказу грошей з України
4. Спосіб №2: Переклад родичу на рахунок за кордоном
5. Спосіб №3: Купівля нерухомості на юридичну особу
6. Спосіб №4: Вивіз готівки з України
7. Спосіб №5: Посередництво юридичної особи
8. Порівняння різних способів переказу грошей з України за кордон для покупки нерухомості

Один з найбільш важливих питань для громадян України при купівлі нерухомості в іншій країні - переказ грошей за кордон. У цьому матеріалі - діючі на 2018 рік правила, список необхідних документів, витрати на міжнародні перекази коштів, легальні і «сірі» схеми, плюси і мінуси кожного способу. Збережіть статтю - ця інформація стане вам у пригоді.

У проблемі допомагав розібратися Юрій Грушецький, керуючий партнер компанії Deniz Estate .

Закони України, що регулюють переказ грошей за кордон у 2018 році

У 2014-2015 роках, через девальвацію гривні, Нацбанк України ввів безліч валютних обмежень. Зокрема, до червня 2017 року громадяни України, фізособи, могли відправити за кордон суму до 150 000 гривень в місяць (близько $ 6 тис.). Обмеження стосувалося будь-яких перекладів, а не тільки покупки нерухомості.

Для переказу коштів безпосередньо забудовнику або власнику нерухомості в іншій країні громадяни України повинні були отримати індивідуальну ліцензію Національного банку України (НБУ) на інвестування.

Основна вимога НБУ - пройти фінмоніторинг і довести легальність походження коштів. Всі документи претенденти повинні були особисто представити в НБУ. Перевірка тривала до 3 місяців.

«Процедура була дуже складною. Навіть якщо ти чесно заробив гроші, платив податки, інспектори чіплялися до кожної папері, по кілька разів викликали на інтерв'ю в податкову, НБУ, - розповідає Юрій Грушецький. - Плюс, довгої. Щоб зібрати пакет паперів для НБУ, необхідно було укласти контракт резерву з продавцем, наприклад, в Іспанії. Цей договір був потрібний для підтвердження призначення перекладу. Але забудовники або приватні власники не будуть чекати кілька місяців, поки ви тут вирішуєте свої проблеми. В результаті, ці контракти розривалися. Поправки 2017 року звичайно розв'язали руки - зараз українцям набагато простіше оплатити закордонну нерухомість ».

З 2017 року українцям стало простіше перерахувати гроші для покупки нерухомості за кордоном.

Що змінилося в 2018 році?

По-перше, ліміт суми для перекладу. Зараз кожне фізособа може інвестувати за кордон до $ 50 000 в рік.

По-друге, процедура отримання ліцензії. В Україні ввели електронні ліцензії на інвестування. Подавати документи можна в комерційному банку, а не НБУ, як було раніше. В результаті, термін процедури скоротився до 1 дня.

«Банки швидко зрозуміли, що на цьому можна заробляти. Зараз багато хто пропонує такі послуги, знижують ставки на переклади, конкурують за клієнтів, - говорить Юрій Грушецький. - НБУ не оподатковує такі інвестиції податком, а комерційні банки беруть від 0,75% суми за переклад ».

Дивіться також: « положення про порядок здійснення банками аналізу і перевірки документів (інформації) про фінансові операції та їх учасників ». Затверджено Постановою Правління Національного банку України від 15.08.2016 № 369

Спосіб №1: Отримання e-ліцензії НБУ і переклад через банк

Отже, якщо в 2018 році громадянин України хоче придбати і оплатити нерухомість за кордоном, порядок дій повинен бути наступним.

1. Звернення в будь-який комерційний банк. У кожного свої тарифні ставки за переказ коштів, їх варто порівняти заздалегідь.
2. Відкриття рахунку в банку (якщо його ще немає). Збори за цю послугу символічні - до $ 10, а багато банків відкривають рахунки безкоштовно.
3. Подача документів для е-ліцензії Нацбанку. Папери подаються в той же банк, його співробітники допоможуть їх правильно оформити і самі відправлять в НБУ.

Документи для оформлення e -ліцензії НБУ:

• Заява. Його допоможе скласти співробітник банку.
• Контракт, на підставі якого буде відбуватися перерахування грошей. Наприклад, контракт резерву на покупку нерухомості.
• Документи, які доводять легальність походження коштів. Наприклад, довідки з місця роботи, для підприємців - податкові декларації, документи, що підтверджують продаж нерухомості в Україні або іншій країні, заповіт, договір дарування, депозити і т.п.

1. Отримання e-ліцензії і переказ коштів за кордон.

«Е-ліцензії видають протягом доби. Якщо з ранку ви відправили документи, то до вечора отримаєте дозвіл НБУ про те, що можете ці гроші перерахувати. Ліцензія діє тільки добу, потрібно відразу ж зробити переклад. У нас відмов ще не було, дозволи видаються дуже оперативно », - додає Юрій Грушецький.

Це легальний, швидкий, надійний спосіб. Але таким чином можна перерахувати тільки $ 50 000 в рік.

За мірками міжнародного ринку нерухомості, $ 50 000 - сума невелика. Цих грошей вистачить на покупку квартири, припустимо, в Болгарії. Але якщо ви розраховуєте на середземноморські курорти, наприклад, іспанські або італійські, навряд чи, ви укладетеся.

Втім, є легальні способи, якими громадяни України можуть перевести за кордон і $ 100 000, і $ 200 000, і навіть більше.

Читайте також: Переказ грошей за кордон з Росії

Як збільшити суму легального переказу грошей з України

Більше власників. Найпростіший варіант - оформити об'єкт на декількох власників, наприклад, чоловіка і дружину. У цьому випадку кожен може перерахувати за кордон до $ 50 000 в рік.

«Банківські співробітники говорять, що можна і більше дорослих вписувати у свідоцтво про власність. У нас був випадок, коли квартиру для відпочинку в Іспанії купували куми, по суті, дві сім'ї, - додає Юрій Грушецький. - Важливо, щоб всі фізособи були записані в якості власників в контракті ».

Розстрочка. Якщо ви купуєте новобудову, то в більшості випадків забудовники надають розстрочки платежів. Відповідно, розтягується період. А значить, можна частину коштів перевести в один календарний рік, а частина - в інший. Таким чином, збільшиться загальна сума платежу.

Кредит. Можна взяти іпотеку за кордоном. У цьому випадку частина вартості нерухомості сплатить банк, а ви будете розраховуватися з ним протягом кількох років, завдяки чому не перевищите ліміт на переказ коштів з України.

«В Іспанії зараз низькі ставки по кредитах - від 2,5% до 3,5% річних. Банки охоче фінансують 50-60% від суми покупки, - розповідає Юрій Грушецький. - Наші клієнти, навіть ті, які мають всю суму, беруть кредит, вирішуючи відразу кілька проблем. Переказ грошей з України; легалізація в Європі і європейська кредитна історія. При наступній покупці в Європі, банк буде до вас лояльний - надасть кращі умови по відсотках і сумі покриття. Плюс, часто це інвестиційно вигідно - використовувати не власний, а кредитний ресурс, при цьому здаючи нерухомість в оренду ».

Комбінація цих інструментів дозволить легально оплатити практично будь-яку житлову нерухомість за кордоном.

Спосіб №2: Переклад родичу на рахунок за кордоном

Перший спосіб стосується переказу грошей з України на рахунок забудовника або власника нерухомості в іншій країні. Також можна перераховувати кошти на рахунок родича, фізособи за кордоном.

З 2017 року Україна скасувала обмеження на переказ грошових коштів за кордон (раніше можна було щомісяця відправляти не більше 150 000 гривень, зараз - будь-яку суму). Багато українців відкривають рахунки в Польщі або країнах Балтії.

«В Україні є кілька представництв латвійських і естонських банків, де можна відкрити рахунок без поїздки в країну. Також є і офіційні банківські агенти, представники інших європейських банків, які допоможуть відкрити рахунок, не виїжджаючи з України. А якщо треба виїхати, то допоможуть зібрати пакет документів, заповнять форми і проконсультують російською мовою. До Польщі, наприклад, треба їхати особисто, щоб відкрити рахунок », - додає Юрій Грушецький.

Потім цей рахунок поступово поповнюється. Важливо, щоб переклади йшли не «від себе до себе», а між близькими родичами - від матері до сина, від дружини до чоловіка і т.п. Причому той, хто перераховує кошти з України, надає довідки, що підтверджують легальність походження грошей. Коли рахунок наповнений, з нього можна оплачувати нерухомість в будь-якій країні без обмежень по сумі.

Приклад з практики. Українська родина купує квартиру за € 100 000 (близько $ 121 000) в Іспанії. Нерухомість оформляють на двох власників - чоловіка і дружину. Таким чином, вони мають право перерахувати на рахунок власника в Іспанії $ 100 000. Такий переклад буде коштувати менше 1%. Сума, що залишилася - $ 21 000 - перераховується за допомогою SWIFT переказу на попередньо відкритий рахунок в Європі одного з покупців, а вже звідти - продавцеві. Комісія за цей переклад складе до 2-3%.

Спосіб №3: Купівля нерухомості на юридичну особу

Також можна купувати нерухомість на юридичну особу. У цьому випадку переклад буде йти від юрособи в Україні юрособі, наприклад, в Іспанії. У цьому випадку обмеження в $ 50 000 в рік не діє, питань виникатиме менше, ніж при перекладах між фізичними особами. Але з'являються інші нюанси, наприклад, в системі оподаткування.

«Створювати в Іспанії компанію тільки заради придбання рядовий квартири економічно недоцільно. Плюс, при покупці на юрособа будуть інші податки і ВНЖ в цьому випадку не отримати. Цей варіант може підійти для великих інвесторів, які ведуть міжнародний бізнес, - міркує Юрій Грушецький. - Я ще не зустрічав жодного клієнта, який купував би віллу за $ 500 000 і при цьому не мав юрособи за кордоном. Причому, якщо компанія обслуговується в банку, значить, банк уже довіряє цьому клієнту, і можна перевести гроші з корпоративного рахунку на рахунок фізособи в тому ж банку ».

Читайте також: Нерухомість за кордоном - що купують росіяни, українці і білоруси?

Всі описані вище способи припускають, що відправник може підтвердити легальність походження коштів. Але на практиці, саме в цьому у багатьох українців проблема. Просто люди ще з 1990-х років звикли тримати готівку «під подушкою». Сім'ї роками збирають, купують на гривні валюту і зберігають заощадження вдома. І потім не можуть довести банку, що вони ці гроші не вкрали.

Як вийти з цієї ситуації - кожен вирішує сам. На ринку поширені фіктивні угоди з нерухомістю - наприклад, члени сім'ї продають один одному земельну ділянку в Україні, щоб пояснити, звідки у них взялися $ 50 000. Кошти можна легально вивезти у вигляді кешу за кордон, але цим способом з кожним роком користуватися все складніше.

Спосіб №4: Вивіз готівки з України

Без декларування можна вивезти за кордон до € 10 000 готівкою на людину. Теоретично, якщо кілька разів з'їздити на відпочинок з сім'єю, можна зібрати в іншій країні достатню суму для покупки нерухомості. Але на практиці, повноцінно користуватися цими грошима буде складно. З кожним роком в Європі посилюються умови по обороту готівки.

«Ще рік тому можна було привезти до Іспанії € 10 000 у валізі, показати довідку з роботи, і місцевий банк прийняв би гроші. Кілька власників могли за півроку наповнити рахунку. Зараз великі іспанські банки, наприклад, Santander Bank, Sabadell, обмежили обіг готівки. Останній випадок - один банк взяв € 500, другий € 1200. Під довідку з місця роботи в Іспанії можна покласти на рахунок мізерні суми. Просто передати кеш продавцеві теж не можна. Навіть меблеві салони вже неохоче беруть готівку. Вони й раді були б, але їх Нацбанк посилює умови, - розповідає Юрій Грушецький.

- Іноді місцеві забудовники можуть взяти готівку. Не всі компанії і не всю суму. Наприклад, більшу частину коштів ви перераховуєте через банк, а останній платіж - до 15% - передаєте готівкою ».

Варіант, який поки діє, - шукати юрисдикції, де готівку ще приймають. Наприклад, поповнити рахунок в Латвії буде простіше, ніж в Іспанії. Але все говорить про те, що і цю можливість закриватимуть.

Спосіб №5: Посередництво юридичної особи

Складнощі з підтвердженням легальності коштів в Україні призводять до появи різних «сірих» схем. Наприклад, в країні діють компанії, які можуть взяти готівку і перерахувати гроші з рахунку свого юрособи на попередньо відкритий рахунок фізособи в іншій країні. В тому числі, вони готують підтверджуючі документи, наприклад, договори позики, на підставі яких ці кошти були зараховані на ваш рахунок. Вартість таких послуг - 5-7% від суми переказу.

Спосіб дорогою, ризикований і повністю нелегальний. Чи не рекомендуємо ним користуватися.

«У цьому випадку дуже багато ризиків. Європейський банк може заблокувати суму на вашому рахунку, так як підтверджуючі документи не підійдуть. Такі прецеденти вже були. Або в кращому випадку поверне гроші назад на рахунок відправника. Переклад може йти кілька днів, весь цей час треба сидіти і боятися, не кинуть вас, чи зарахують гроші. Так, і ще, переводити гроші від третьої особи або від іншої юрособи безпосередньо іспанському забудовнику або власнику - не можна. Гроші повинні зайти від того, на кого оформлений контракт купівлі нерухомості », - пояснює Юрій Грушецький.

Порівняння різних способів переказу грошей з України за кордон для покупки нерухомості

Спосіб переказу грошей з України

плюси

мінуси

Отримання e-ліцензії Національного банку України і переклад через банк

- Легальний, швидкий, надійний переклад

- Комісія за переказ - менше 1%

- Обмеження суми - $ 50 000 на людину в рік

- Необхідність доводити легальність походження коштів

Переклад родичу на рахунок за кордоном

- Немає обмежень в сумі переказу

- Необхідність доводити легальність походження коштів

Купівля нерухомості на юридичну особу

- Немає обмежень в сумі переказу

- Необхідність доводити легальність походження коштів

- Витрати на утримання юрособи

Вивіз готівки в валізі

- Можливість вивезти без декларації до € 10 000 на людину

- Складнощі з використанням готівки в Європі

Посередництво юридичної особи

- Можливість перевести без декларації будь-яку суму

- Нелегальний, ризикований і дорогий спосіб

- Комісія за переказ - 5-7%
- Ризик блокування всієї суми на рахунку в Європі або обману з боку посередника

Підготувала Анастасія Фалей

фото pixabay.com

Умови цитування матеріалів Prian.ru