Негативні квартири: що відбувається з київськими новобудовами

1. Проблемні «метри» і ЖК
2. Проблемні столичні ЖК
3. Як перевірити забудовника
4. На якій землі будується нерухомість
5. «Найсмачніші» земельні шматочки

У Києві - сотні будівельних об'єктів. Влада називає проблемними з них десятки, більшість з яких - житлові комплекси. Експерти кажуть, що близько 80% новобудов будуються на нелегально захоплених землях. Forbes з'ясував, на чиїх землях зводяться ЖК, і на яких умовах.

фото УНІАН

Проблему власності землі, на якій зводиться житло або бізнес-об'єкт, підприємці зі сфери нерухомості вважають за краще не помічати. Так, з семи опитаних Forbes забудовників жоден не сказав, що питання землі важливий при зведенні нерухомості. «Головне - отримати дозвіл на забудову. А потім, коли все буде побудовано, нам не зможуть відмовити в оренді або викуп землі. Адже в будинках вже будуть жити люди », - такий типовий для ринку відповідь дає один з великих забудовників.

«Ставлення забудовників до землі склалося історично. Землевідведення завжди були дуже забюрократизовані і утруднить з точки зору кількості процедур. Це Клондайк для корупціонерів: тих, хто орендував або купував землю, і для посередників. Так було роками. Будь-якому забудовникові, відповідно, інвестору тягнути роками і роздавати хабарі невигідно. Склалася практика, що почали будувати будинки на землі, не отримуючи легального дозволу », - розповідає заступник мера Києва, секретар Київради Олексій Резніков.

За його словами, недобросовісні забудовники отримують дозвіл на будівництво, потім починають будувати з таким розрахунком, що міська влада змушена буде піти на компроміс і так чи інакше погодитися на землевідведення.

Проблемні «метри» і ЖК

Найбільше претензій у київської влади до будівництв компаній «Укогрупп» і «Сіті груп», які пов'язують з бізнесменом Анатолієм Войцеховским.

«У 90% забудов Войцеховського документів на землю немає. Він просто приходить, ставить паркан і починає будувати. Потім через суди будинок вводять в експлуатацію. Просто така бізнес-модель. Він так працює з самого початку. Незважаючи на заборони Київміськради, будівництва заморожуються. Будівництво сповільнюється, але не зупиняється », - розповів на правах анонімності співрозмовник Forbes.

«У Войцеховського 42 новобудови. Це ті об'єкти, які ми перевірили і встановили зв'язок з ним. Тим чи іншим шляхом: безпосередньо або через афілійовані структури », - уточнює Олексій Резніков.

Ще одна компанія, до якої у опитаних редакцією експертів виникають питання - «Укрбуд». Її президентом є Максим Микитась, депутат від партії УДАР.

«Він без проблем будує нерухомість, тому що пов'язаний з Віталієм Кличком. Навіть скандальне будівництво на НикОлька Слобідці буде добудована », - вважає співрозмовник Forbes.

За його словами, компанія, наприклад, починає будувати на землі, договір оренди якої вже закінчується. Забудовник виграє в тому, що потім звертається до власника землі, найчастіше це місто, і каже: «Ми ж уже почали будувати, ви ж нам не відмовите!»

«Вони отримують дозвіл на будівництво, на категорію складності. Але частенько буває так, що вони беруть третю категорію, а потім переходять на п'яту », - пояснює співрозмовник Forbes на правах анонімності.
У компанії наполягають на законності всіх своїх будівельних об'єктів.

«Основний документ, який дозволяє будувати, це дозвіл на виконання будівельних робіт (в нашому випадку п'ятої категорії складності), яке апріорі не може бути видано, якщо є хоч якісь порушення, невідповідність законодавству або містобудівних умов. А значить, дотримані всі вимоги чинного законодавства, і будівництво повністю законно », - стверджує Максим Микитась, глава« Укрбуду ».

У свою чергу, забудова ЖК «Акварелі», який знаходиться в Вишневому, починалася з рейдерського захоплення.

«Ходять чутки, що у« Акварель »« дах »- прокуратура Київської області. Вони починали просто будувати комплекс, без документів і дозволів. У «Акварелі 1» вирішили всі питання з землею, а у других «Акварель» до сих пір труднощі », - розповів один із забудовників на правах анонімності.

На сайті житлового комплексу в розділі «документація» є скан договору на оренду землі. Але на який термін, там не прописано.

Проблемні столичні ЖК

ЖК «Затишний» вул. Руданського, 3А ЖК «Молодіжна Ініціатива» вул. Руданського, 9А ЖК «Сосновий Бор» вул. Олевська, 5,9,11,15 ЖК «Печерський Бастіон» вул. Ольшанська, 2 ЖК «Елегант» вул. Жилянська, 118 ЖК «Будинок на Кузьминської» вул. Жамбила Жабаєва, 22 ЖК «Белла Віста» вул. Сошенка, 33 ЖК «Родинний затишок» вул. Гашека Ярослава, 20,22,24 ЖК «Східна Брама» вул. Світла, 3 ЖК «Нова хвиля» Харківське шосе, 15А ЖК «Перлина Троєщини» вул. Закревського, 42 ЖК «Флагман» пров. Лобачевського, 7 ЖК «Стародарницький» вул. Лохвицька, 1-2 ЖК «Мегасити» Харківське шосе, 19 ЖК «Стольний град» вул. Лисянська, 9 ЖК «Домініон Де Люкс» вул. Ушинського 40 Офісно-житловий комплекс пр-т Григоренко 39-б Бізнес-центр вул. Руденко, 6А Бізнес-центр вул. Заболотного, 150 ЖК «Науковий» вул. Петропавлівська, 40 ЖК «Тропініна» вул. Тропініна, 3-5 ЖК «Совські ставки» вул. Кіровоградська, 70 ЖК «Мозаїка» Стратегічне шосе, 58 ЖК «Посольський» вул. Жамбила Жабаєва, 7Д ЖК «Арт Хаус» вул. Лисичанська, 29 ЖК «Тихорецкий» вул. Тихорецкая, 30/7 ЖК «Міа Вілла» вул. Менделєєва, 18,20 ЖК «Милославський» вул. Милославська, 31В ЖК «Нова хвиля 2» вул. Менделєєва, 18, 20 ЖК «Синєозерний» перетин проспектів Правди і Георгія Гонгадзе ЖК по вул. Жилянська, 120Б вул. Жилянська, 120Б ЖК «Панорамний містечко» пр. Науки, 49 ЖК «Олімпійське містечко» вул. Ракетна, 24 ЖК «Південний квартал» вул. Тимофія Строкача, 9 ЖК «Шевченківський квартал» вул. Новоукраїнська, 24А ЖК «Маргарита» вул. Булгакова, 12 ЖК «Панорамний» вул. Ракетна, 24 ЖК «Кузьмінський» вул. Магістральна, 33 ЖК «Кузьмінський 2» вул. Магістральна, 33 ЖК «Перспектива» вул. Т. Драйзера, 40 ЖК «Замковецької» вул. Замковецкая ЖК по проспект Науки, 66-70 пр. Науки, 66-70 Дані: Київська міська рада

«Коли ми купували квартиру, питання про землю, на якій будується ЖК, у відділі продажів обходили стороною. Говорили, що забудова належить масштабна, і це не повинно викликати жодних сумнівів. Адже є проект, і все будується вчасно », - розповіла Ольга, одна з власниць квартир в ЖК« Акварелі ».

За словами експертів, за містом все вирішується на рівні місцевої влади. Можуть починати будувати на землі, яка призначена під сільське господарство. Потім змінити цільове призначення ділянки.

Також труднощі можуть бути з проектами, які збираються зводити.

«На Дружби Народів, де була земля для нових Вищого господарського та адміністративного судів (ріг вул. Старонаводницькій і Дружби народів), планують звести багатоповерхівку. Зараз київські ріелтори пропонують цей шматок землі за $ 24 млн. Як тільки почнеться реклама, люди вкладуть гроші », - упевнений співрозмовник Forbes.

Як перевірити забудовника

«Законодавчо землевідведення неможливий нікому, якщо земля порожня. Вільні від забудови ділянки можуть бути реалізовані на земельному аукціоні, який проводить департамент землересурсів КМДА. У Києві аукціони не проводилися з 2006 року, поновилися з осені 2014 го. А протягом восьми років земля відводилася за допомогою махінацій », - пояснює секретар КіевсоветаАлексей Резніков.

Один з варіантів уникнути покупки квартири у недобросовісного забудовника - залучити до операції покупки квартири юриста. Юрист повинен не тільки перевірити всі документи, а й дізнатися, чи відповідають наміри забудови цільовим призначенням і містобудівної документації, в повному обсязі дозвільна документація і сумлінність забудовника і генпідрядників.

Також можна самостійно проаналізувати публічну інформацію. За рекомендацією адвокатської фірми GORO legal, перш за все потрібно звернути увагу на те, чи відповідають плани забудовника функціональному і цільовим призначенням землі, на якій будується ЖК. Для цього потрібно скористатися даними Містобудівного кадастру Києва.

Варто подивитися містобудівні умови і обмеження. Вони розкажуть про площі, поверховості, черговості і т.д. Якщо земельна ділянка знаходиться в оренді, потрібно перевірити його функціональне призначення. Ознайомитися з ним можна в договорі оренди у забудовника. Якщо ж він не надає таку інформацію, це повинно насторожити.

Окремо варто перевірити, чи є об'єкт серед проблемних забудов. Це можна зробити на сайті Центру моніторингу забудови. Також дізнатися, чи є документи, що дають право на будівельні роботи, можна в базі Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Перевірити директорів і учасників юридичної особи допоможе сайт Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Також слід перевірити інформацію по учасниках в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Наявність арештів і обтяжень на земельній ділянці, де проводяться будівельні роботи, можна перевірити через сайт Реєстру прав на нерухоме майно.

За словами Олега Перегинця, керуючого партнера компанії KievStandard, нерухомість будується на землі, яка по генплану повинна ставитися до земель житлової та громадської забудови. У свою чергу, цільове призначення таких ділянок має бути або «житлова забудова», або «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд». Друга категорія - це ділянки для індивідуальної забудови.

На якій землі будується нерухомість

Землю для зведення новобудови можна купити або орендувати. Але не всі готові купувати, так як оренда - дешевше.

«У Києві зараз забудовники та інвестори вважають за краще не купувати землю, а будувати або по оренді, або по суперфіцію, віддаючи власнику землі майбутні квадратні метри на ділянці», - пояснює Олег Перегінець.

Олексій Резник каже, що Київрада приймає рішення продати на аукціоні лот з правом оренди земельної ділянки. Той, хто орендує, платить місту орендну плату за землю. Відповідно до закону, вона варіюється від 3% до 12% від нормативної оцінки землі. Якщо земля не оформлена, то за неї потрібно платити 1% податку.

Згідно з даними KievStandard, вартість землі в Києві від $ 5000 за сотку з призначенням під індивідуальну забудову та до $ 50000 за сотку в центрі Києва з призначенням під житлову забудову.

«Історично так повелося, що земля для будівництва житлової нерухомості в оренду. Дуже рідкісний виняток, коли земля у власності. А бізнес-центри будують на землі, якою володіють », - підкреслює Гліб Мурованський, перший заступник генерального директора« К.А.Н. Девелопмент ».

За словами Віталія Бойчука, директора ТОВ «БТІ Консалтинг», часто оренда полягає на розумний термін, який дасть можливість завершити будівництво і ввести його в експлуатацію в передбаченому порядку. У разі якщо на момент введення в експлуатацію термін договору оренди закінчився, його необхідно оновлювати.

«Звичайно, забудовник, який орендує землю, завжди намагається укласти договір на довший термін, але не все так просто. Середній термін оренди землі по Києву - 15 років. Якщо говорити про максимальні терміни - то це не більше 50 років, згідно зі ст.19 закону України «Про оренду землі», - розповів Ігор Корнєв, партнер адвокатської фірми GORO legal.

Коли закінчується термін оренди, може бути кілька варіантів вирішення питання з землею: оренда продовжується, земля стає власністю забудовника - або продається.

«Якщо закінчується термін оренди, сумлінну забудовник має пріоритетне право на пролонгацію договору оренди. Продовжується вона, зазвичай, на такий же термін », - коментує Резніков.

«Найсмачніші» земельні шматочки

Експерти розповіли, що багато інвесторів бажають побудувати нерухомість на місцях архітектурних пам'яток. Дерев'яний будиночок-флігель, який знаходиться по вулиці Боричів Тік, хотіли відреставрувати, і навіть знайшли гроші на його відновлення. Цей об'єкт - пам'ятник архітектури, і знаходиться на балансі міста Києва. «У будиночка наразі не має власника. Київрада не хоче продавати будинок, але посередники за тиждень готові оформити його під забудову за $ 1 млн. У Києві кілька пам'ятників архітектури тримають під забудови », - вказує Сергій Креймер, головний операційний директор компанії Wiseman Rose.

Ще один такий об'єкт - Будинок зі зміями, який знаходиться на Великій Житомирській, 32. Свого часу цей об'єкт був на балансі МВС. Потім його продали з аукціону в 2010 році, і покупець хотів його знести і побудувати готель. За словами Сергія Креймера, активісти багато років заважали зруйнувати пам'ятник архітектури. В кінцевому підсумку компанія заявила, що буде чекати, поки він сам розвалиться. Неофіційна вартість будинку зараз складає $ 46 млн, інвестори ж його купили за 15 млн гривень.

На Малій Житомирській є ще Садиба Мурашка. Дана будівля намагалися неодноразово знищити і спалити. В результаті Київрада його забрав у власність міста. «Вона вся руйнується, і німецькі фонди готові дати гроші на реконструкцію. Їхня головна вимога, щоб фонду передали об'єкт в оренду. Так він отримає хоч якусь гарантію, що гроші не вкрадуть, і що місто не продасть його з аукціону як готовий відреставрований об'єкт », - пояснює Сергій Креймер.

За його словами, закордонним девелоперам цікавий ринок столичної нерухомості, але вони працюють без хабарів. А у нас поки учасники ринку не готові так працювати.

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.