Невдалий кредит: Продаж квартир у заставі
Як то кажуть, від тюрми та від суми - не зарікайся: іноді люди втрачають роботу, бізнес і довіру близьких. І змушені (або зобов'язані) продавати своє майно. Конфісковане або заставне майно, зокрема нерухомість, може бути реалізовано трьома способами.
1. Боржники самі здійснять продаж квартири в заставі, під контролем банку добровільно продадуть свою нерухомість і повернуть борг. Так найчастіше надходять громадяни, не здатні погасити кредит на квартиру.
2. Примусовий продаж квартири через організатора торгів (біржу, аукціонний центр, Укрспец'юст).
3. Продаж квартири поза прилюдних торгів - регламентована Законом "про іпотеку". Відповідно до закону про іпотеку, в разі невиконання боржником своїх зобов'язань предмет іпотеки може перейти у власність банку, якщо це передбачено в договорі іпотеки. Банк може переоформити право власності на заставу, а потім продати його від свого імені. Найчастіше банки оформляють заставу в свою власність, потім передають заставну квартиру своїм же структурам, які на цьому заробляють.
Підводні камені продажу застави
Тема продажу квартири в заставі і заставного майна в цілому, болюча як для банкірів, так і для боржників (комісійні та ПДВ при продажу квартир, непрозорий механізм визначення вартості). Свої претензії є до системи реалізації квартир в заставі і у потенційних покупців. Існує думка, що завдяки можливості обійтися без публічних торгів аукціонери практикують продаж заставних квартир потрібним людям і за потрібною ціною.
Якщо право власності згідно з договором іпотеки перейде до банку, боржник втрачає будь-який контроль над квартирою в заставі і не може вказувати банку, кому продавати цю квартиру. Тому привабливі активи (наприклад, нерухомість) за ціною нижче ринкової у банків все-таки можна придбати.
У Державної виконавчої служби (ДВС) свої "фішки": наприклад, розміщення оголошень про аукціони з продажу заставних квартир в безкоштовних газетах, які до платоспроможного покупця доходять навряд чи. За даними ГІС Києва, на примусові аукціони з продажу нерухомості 80% квартир надходить на реалізацію по приватним боргах, 15% - по неповернених іпотечних кредитах і не більше 5% - у кримінальних справах.
Але це тільки процентне співвідношення. Загальна кількість цілих квартир, що реалізуються через систему аукціонних центрів, надзвичайно мало. У Києві, за даними столичної ГІС, в середньому на аукціон виставляється одна квартира в місяць. Найчастіше передаються на реалізацію частини квартир: половина або третина. Це відбувається через те, що заарештовані або конфіскуються квартири найчастіше знаходяться в частковій власності (наприклад, між членами однієї сім'ї).
Правила проведення аукціону
За правилами, початкова ціна продажу квартири на аукціоні не може бути нижче 90% його вартості, визначеної шляхом оцінки. Оголошення в ЗМІ про дату проведення аукціону згідно із законом повинні бути надруковані не пізніше, ніж за 15 днів до його початку. Ці правила разом з тривалими термінами підготовки аукціону поза кризою роблять покупку нерухомості на ньому дуже привабливою угодою.
Адже навіть за найсприятливіших обставин аукціон відбудеться не раніше, ніж через 6 місяців після направлення запиту про продаж квартири. Якщо відштовхуватися від сприятливої ситуації на ринку, то за півроку квартири у великих містах встигає подорожчати в середньому на 10-15%. Тим часом оціночна вартість заарештованої квартири коштує на місці.
Однак, як ми зазначали вище, кількість аукціонів з продажу квартир невелика. Справа в тому, що комісійні посередника при його проведенні складуть до 20% від вартості квартири, виконавча служба стягне ще 5%. Відповідно, грошей, виручених на відкритому аукціоні за квартиру в заставі (за вирахуванням збору і комісійних) може не вистачити для погашення позики.
Тому для банків аукціонний спосіб продажу нерухомості невигідний - банкіри вважають за краще домовлятися з господарем заставної квартири, які втратили платоспроможність, полюбовно, тобто продавати заставну квартиру за ринковими цінами через дружні агентства нерухомості .
У таких випадках банки забирають собі частину виручених коштів від продажу квартири в заставі, які йдуть на покриття суми боргу позичальника і пені за прострочення виплати квартири в кредит, а залишок повертають своєму клієнтові.
джерело: Meget
Передрук матеріалів тільки з письмового дозволу редакції