Порядок здачі в оренду державного та муніципального майна

1. Зі статті ви дізнаєтесь:
2. Здача майна в оренду установами різних типів
3. Договір оренди для бюджетного та автономного установи
4. Обов'язкові умови договору
5. Предмет договору
6. Орендна плата
7. Договір оренди майна казенного установи
8. Витрати на утримання майна бюджетних установ
9. Витрати на утримання майна автономних установ
10. Утримання майна казенних установ
11. Косгеї: Особливості здачі майна в оренду
12. Облік операцій по здачі в оренду майна
13. Оренда майна казенного установи: ПДВ і податок на прибуток

Особливості оформлення договорів оренди, фінансування витрат на утримання майна, обліку доходів і витрат при здачі майна в оренду бюджетними, автономними і казенними установами розглядає цей матеріал.

Зі статті ви дізнаєтесь:

1. Коли установа має право здати майно в оренду
2. Як скласти договір оренди і прописати істотні умови
3. Як відобразити в обліку орендну плату

Корисний матеріал в статті

Таблиця відображення операцій здачі в оренду муніципального майна

завантажити

Здача майна в оренду установами різних типів

Для бюджетних і автономних установ здача державного майна в оренду, тобто надання в оренду що тимчасово не використовуються будівель і приміщень - один з видів підприємницької діяльності, спрямованої на отримання власних доходів.

Для казенного установи здача в оренду федерального або муніципального майна можлива, тільки якщо право вести підприємницьку діяльність зафіксовано в установчих документах. При цьому дохід від оренди майна казенного установи надходить до відповідного бюджету, а не залишається в розпорядженні орендодавця.

Загальні положення договору про оренду, а також норми, що регулюють укладення договорів окремих видів об'єктів оренди, встановлені главою 34 Цивільного кодексу РФ. Відповідно до статті 606 Цивільного кодексу РФ за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, стають власністю орендаря.

Згідно зі статтею 609 Цивільного кодексу РФ, договір оренди укладається в письмовій формі незалежно від терміну його дії, якщо хоча б одна зі сторін договору - юридична особа. Таким чином, установи укладають письмовий договір оренди майна.

При цьому статтею 651 Цивільного кодексу РФ встановлено, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації.

Договір оренди для бюджетного та автономного установи

Нагадаємо, що бюджетна установа без згоди власника не має права розпоряджатися особливо цінним рухомим, а також нерухомим майном, закріпленим за ним власником або придбаним бюджетною установою за рахунок коштів, виділених йому власником.

Автономні установи укладають договори оренди майна в рамках реалізації права на самостійне прийняття рішення щодо діяльності з надання платних послуг. Якщо угода в формі договору оренди підпадає під поняття великої або угоди з зацікавленістю, вона може бути здійснена установою тільки за згодою наглядової ради.

Ціна значного правочину перевищує 10 відсотків балансової вартості активів автономного установи, яка визначається за даними його бухгалтерської звітності на останню звітну дату. Статутом автономного установи може бути передбачений і менший розмір великої угоди.

Обов'язкові умови договору

Є два істотних умови договору оренди нерухомості, без яких договір не вважається укладеним. Про них і поговоримо далі докладно.

Інші пункти вносяться за бажанням. Однак зверніть увагу на те, хто за договором проводитиме ремонт (поточний і капітальний).

Згідно зі статтею 616 ЦК РФ орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт майна, а орендар - поточний. Але тільки в разі, якщо в договорі не зазначено інший варіант. При бажанні сторони мають право вказати зручний їм порядок. Наприклад, орендодавець проводить за свій рахунок і капітальний, і поточний ремонт.

Або, навпаки, всі види ремонту можна включити в обов'язки орендаря. Орієнтовна формулювання: «Орендар зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний і поточний ремонт приміщення. Поточний ремонт проводиться не рідше одного разу на два роки. Капітальний ремонт необхідно проводити не рідше ніж один раз на п'ять років ».

Предмет договору

Вкажіть всі необхідні дані, які відносять-ся до об'єкту нерухомості (п. 3 ст. 607 ЦК РФ), а також порядок надання майна: у тимчасове володіння і (або) користування за плату.

Об'єктом договору оренди нерухомості може бути будівля, споруда або приміщення (частина будівлі або споруди). Зверніть увагу, що житлове приміщення дозволяється передавати за договором оренди юридичним особам тільки для проживання громадян. Фізичним особам приміщення передаються у тимчасове користування за договором найму (ст. 671 ЦК України).

Перерахуємо, які дані слід зафіксувати в розділі «Предмет договору». Перш за все спосіб передачі майна - у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування. Далі вкажіть такі відомості:

• вид нерухомого майна (будівлю або споруду);
• найменування будівлі або споруди, якщо воно є, або ж узагальнена назва (наприклад, готель «Весна», адміністративна будівля, ангар і т. п.);
• кадастровий номер об'єкта нерухомості;
• інвентарний номер - державний обліковий номер, присвоєний об'єкту нерухомості органом по державному технічному обліку і (або) технічної інвентаризації;
• Поштова адреса;
• загальна площа (для будівель) або протяжність (для споруд);
• призначення (житловий будинок, стадіон, готель, трубопровід і ін.);
• кількість поверхів;
• кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташована будівля чи споруда.

Наведемо приблизні формулювання:

• Відповідно до Договору Орендодавець зобов'язується передати Орендарю за плату у тимчасове володіння і користування будівлю кінотеатру "Оріон" з кадастровим номером 54: 15: 01: 02: 03: 25: 05: 11 і інвентарним номером 43543. Об'єкт оренди знаходиться за адресою: м . Нижній Новгород, вул. Радянська, д. 39. Загальна площа - 1234,3 кв. м. Призначення будівлі - кінотеатр, поверховість - 2 поверхи. Кадастровий номер земельної ділянки 35: 18: 01: 03: 03: 25: 08. Копія кадастрового плану дана в додатку № 1 до Договору »
• Відповідно до Договору Орендодавець зобов'язується передати Орендарю за плату у тимчасове користування будівлю складу з кадастровим номером 46: 08: 05: 05: 04: 14: 05: 09 і інвентарним номером 129982. Об'єкт оренди знаходиться за адресою: м Дубна, вул. Ціолковського, д. 18/12. Загальна площа - 521,8 кв. м. Призначення будівлі - склад для зберігання товарів, поверховість - 2 поверхи, в тому числі один - підземний. Кадастровий номер земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, 94: 18: 08: 15: 03: 25: 07. Копія кадастрового плану дана в додатку № 1 до Договору ».

Якщо за договором оренди ви передаєте приміщення, тобто не вся будівля, а тільки його частину, то в договорі вкажіть:

• вид нерухомого майна (приміщення);
• кадастровий номер приміщення;
• інвентарний номер приміщення, якщо він є;
• кадастровий номер будівлі або споруди, в якому розташоване приміщення;
• поверх (один або кілька), на якому розташоване приміщення;
• загальна площа приміщення;
• Поштова адреса;
• призначення приміщення (житлове чи нежитлове).

Приклад формулювання: «Відповідно до Договору Орендодавець зобов'язується передати Орендарю за плату у тимчасове користування нежитлове приміщення з кадастровим номером 75: 07: 04: 06: 07: 11: 08: 10, розташоване за адресою: м Москва, вул. Вавилова, д. 89, будова 8. Приміщення розташоване на третьому поверсі. Загальна площа - 258,4 кв. м. Кадастровий номер будівлі 75: 07: 04: 06: 07: 11: 08. Копія поверхового плану дана в додатку № 1 до Договору ».

Крім того, і для будівель і споруд, і для приміщень в договорі підтвердіть факт того, що об'єкт оренди знаходиться у власності орендодавця, і запишіть реквізити свідоцтва про власність. Відповідний пункт можна сформулювати так: «Право власності орендодавця на Приміщення зареєстровано в ЕГРП, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права, серія III-АВ № 342123, видано 22.05.2008 Управлінням Роснедвіжімості по Ленінградській області».

Орендна плата

Це друге і останнє істотне умова договору оренди нерухомості. Без нього договір вважається неукладеним (п. 1 ст. 432 і п. 1 ст. 654 ЦК України).

Вкажіть розмір орендної плати або спосіб його визначення, порядок і терміни перерахування плати, а також можливість зміни її розміру.

Як правило, орендну плату встановлюють у фіксованому розмірі. Тоді формулювання буде така: «Орендна плата за Договором становить 100 000 (Сто тисяч) руб. у місяць".

Іноді замість орендної плати орендодавець просить орендаря виконати будь-які роботи. В цьому випадку формулювання буде такою: «У рахунок орендної плати за Договором Орендар зобов'язаний виконати для Орендодавця роботи, перераховані в додатку № 3 до Договору».

Змінювати плату можна за угодою сторін у встановлені договором терміни, але не частіше ніж один раз на рік, якщо інше не передбачено договором (п. 3 ст. 614 ЦК України).

Договір оренди майна казенного установи

Особливості орендних відносин казенних установ обумовлюються їх правовим становищем. Казенні установи створюються для надання державних (муніципальних) послуг, виконання робіт і (або) виконання державних (муніципальних) функцій з метою забезпечення реалізації передбачених законодавством РФ повноважень органів державної влади або місцевого самоврядування (ст. 6 Бюджетного кодексу РФ).

Пунктом 3 статті 161 Бюджетного кодексу РФ встановлено, що державне (муніципальне) казенне установа може вести приносить доходи діяльність, тільки якщо таке право передбачено в його установчому документі. Доходи від такої діяльності надходять до відповідного бюджету бюджетної системи РФ. Доходи від надання казенними установами платних послуг відносяться до неподаткових доходів бюджету (п. 3 ст. 41 Бюджетного кодексу РФ).

З норм статті 298 Цивільного кодексу РФ слід, що державне казенне установа не має права розпоряджатися будь-яким майном, закріпленим за ним на праві оперативного управління. Особливості здачі в оренду муніципального майна казенними установами такі:

• рішення про здачу майна в оренду приймає засновник (а не установа з дозволу засновника);
• приносить дохід діяльність в формі оренди об'єктів основних засобів вказана в установчих документах установи;
• отримані суми орендної плати не можна безпосередньо використовувати для відшкодування витрат державного (муніципального) казенного установи в рамках основної і приносить дохід діяльності.

Для органів виконавчої влади суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування надано окремі роз'яснення.

Відповідно до принципу загального (сукупного) покриття витрат бюджетів (стаття 35 Бюджетного кодексу РФ) витрати бюджету не можуть бути пов'язані з певними доходами бюджету і джерелами фінансування дефіциту бюджету, якщо інше не передбачено Законом (рішенням) про бюджет в частині, що стосується в тому числі окремих видів неподаткових доходів державних (муніципальних) казенних установ, пропонованих до введення (відображенню в бюджеті) починаючи з чергового фінансового року.

Витрати на утримання майна бюджетних установ

У разі здачі в оренду нерухомого та особливо цінного рухомого майна, закріпленого за бюджетною установою засновником або придбаного бюджетною установою за рахунок коштів, виділених йому засновником на придбання такого майна, витрати на утримання такого майна засновник не відшкодовує. Це встановлено пунктом 6 статті 9.2 Федерального закону від 12 січня 1996 № 7-ФЗ «Про некомерційні організації». Крім того, в розділі 9 Коментарів (комплексних рекомендацій) Мінфіну Росії від 29 жовтня 2013 року до питань, пов'язаних з реалізацією положень Федерального закону від 8 травня 2010 року № 83-ФЗ, роз'яснено, що витрати на утримання майна установ не враховуються при визначенні обсягу субсидії на державне (муніципальне) завдання, в разі якщо воно здано установою в оренду. Однак здача майна в оренду не тягне за собою зменшення витрат на сплату податків на це майно.

Витрати на утримання такого майна можуть бути враховані як в складі нормативних витрат на надання держпослуг, що застосовуються при розрахунку обсягу субсидії на госзаданіе, так і в рамках цільової субсидії. Таким чином, в принципі, витрати на утримання майна, переданого в оренду, можуть бути враховані при формуванні державного або муніципального завдання.

Разом з тим в розділі 6 Коментарів відзначено, що зміст держмайна за рахунок відповідного бюджету в разі здачі його установою в оренду не фінансується тільки в частині витрат на утримання майна. Таким чином, зменшення субсидії на суму орендної плати відбувається лише в частині витрат на утримання майна, а не в частині витрат, що входять в прямі витрати.

Витрати на утримання майна автономних установ

У практичній діяльності автономних установ слід керуватися загальними правилами, встановленими Федеральним законом від 3 листопада 2006 № 174-ФЗ «Про автономних установах». Фінансове забезпечення розвитку автономних установ в рамках, визначених засновником, проводиться за рахунок субсидій з відповідного бюджету бюджетної системи РФ. Пунктом 3 статті 4 Закону № 174-ФЗ встановлено, що виконання госзаданія фінансується з урахуванням витрат на утримання нерухомого та особливо цінного рухомого майна, закріпленого за автономним установою засновником або придбаного автономним установою за рахунок коштів, виділених йому засновником на придбання такого майна. Також фінансове забезпечення виконання госзаданія покриває витрати на сплату податків, якими обкладається таке майно, в тому числі земельні ділянки.

Однак в разі здачі такого майна в оренду за згодою засновника його зміст не фінансується. Таким чином, на рівні федерального закону встановлена ​​пряма норма, згідно з якою витрати на утримання переданого в оренду майна (будівель, приміщень, окремих площ) виводяться зі складу витрат по основній діяльності автономного установи і враховуються окремо. З роз'яснень, наведених у розділі 6 Коментарів, слід, що при прийнятті протягом року рішення про здачу в оренду майна автономного установи, використовуваного ним на праві оперативного управління, засновник вносить зміни в госзаданіе, зменшуючи обсягу субсидії в частині витрат на утримання майна.

Державне майно, яке належить до об'єктів інфраструктури для дітей і призначене для їх освіти, виховання, розвитку, відпочинку, оздоровлення, може використовуватися тільки в цих цілях (п. 3 ст. 13 Федерального закону від 24 липня 1998 № 124-ФЗ) . Перед здачею в оренду державного майна проводиться експертиза.

Утримання майна казенних установ

Головні розпорядники бюджетних коштів, у віданні яких знаходяться казенні установи, мають право розподіляти бюджетні асигнування між цими установами з урахуванням обсягів надходжень від приносить дохід діяльності, яку ведуть ці установи (п. 22 ст. 30 Закону № 83-ФЗ). Якщо засновник приймає рішення про можливість надання казенним установою платних послуг і цей факт відбивається в статуті установи, бюджетні асигнування такій установі плануються, в тому числі, з урахуванням витрат на фінансове забезпечення приносить дохід діяльності. Відповідно до пункту 2 статті 161 Бюджетного кодексу РФ діяльність казенного установи фінансується за рахунок коштів відповідного бюджету бюджетної системи РФ на підставі бюджетного кошторису. При цьому стаття 161 Бюджетного кодексу РФ не регулює питання виділення витрат на приносить дохід діяльність зі складу загальних витрат.

Якщо інше не встановлено федеральними законами, ціни на платні послуги казенних установ встановлюються органами державної влади або розпорядниками бюджетних коштів. Таким же чином визначається і плата за оренду майна казенного установи. На етапі визначення орендної плати враховуються ринкові ціни на аналогічні послуги в регіоні (місцевості). Також слід встановити, чи включаються до складу орендної плати суми відшкодування вартості супутніх послуг (утримання орендованого майна, спожиті орендарем комунальні послуги, інші витрати). Таке відшкодування можна враховувати відокремлено по окремо виставленим казенним установою рахунках або іншим аналогічним документам.

Косгеї: Особливості здачі майна в оренду

Якщо договір оренди передбачає окреме відшкодування вартості спожитих комунальних послуг, то, на думку автора, суми отриманого відшкодування відображаються відокремлено - в складі доходів від надання платних послуг, тобто за кодом 130 «Доходи від надання платних послуг (робіт)» Косгеї. Відповідно до Вказівок, затверджених наказом Мінфіну Росії від 1 липня 2013 р № 65н, доходи від використання майна, що перебуває у державній та муніципальній власності, в тому числі від оренди, відносяться на статтю 120 «Доходи від власності» Косгеї. Витрати на утримання майна відображаються за кодом 225 «Роботи, послуги з утримання майна» Косгеї, а витрати на комунальні послуги - за кодом 223 «Комунальні послуги» бюджетної класифікації.

Оскільки в статті 9.2 Закону № 7-ФЗ йдеться тільки про витрати на утримання майна, формальні підстави для відображення вартості комунальних послуг за кодом фінансового забезпечення «2» відсутні. У загальному випадку ці витрати враховуються у складі витрат, що відшкодовуються за рахунок коштів субсидії. Сторони можуть передбачати в договорі оренди різні поєднання форм орендної плати. Суми відшкодування установі-орендодавцю витрат на комунальні послуги можуть включатися до складу орендної плати. У цьому випадку, на думку автора, витрати на комунальні послуги, спожиті на обслуговування переданих в оренду площ, обліковуються за КФВ «2». Доходи у вигляді відшкодування вартості спожитих орендарем комунальних послуг в такому випадку з орендної плати не вичленяються і, отже, відображаються в складі сум, які обліковуються за кодом Косгеї 120. Як враховувати податки при оренді читайте в журналі →

Облік операцій по здачі в оренду майна

У бухгалтерському обліку бюджетних і автономних установ при відображенні операцій здачі в оренду муніципального майна оформляються такі записи:

зміст операції

Дебет

кредит

Відображено суму вартості комунальних послуг в орендованому приміщенні 4 401 20 223
«Витрати на комунальні послуги» 4 302 23 730
«Збільшення кредиторської заборгованості за комунальні послуги» Відображено суму вартості за послуги зв'язку, спожиті орендарем 4 401 20 221
«Витрати на послуги зв'язку» 4 302 21 730
«Збільшення кредиторської заборгованості з послуг зв'язку» Відображено суму вартості інших робіт, послуг 4 401 20 226
«Витрати на інші роботи, послуги» 4 302 26 730
«Збільшення кредиторської заборгованості за іншими роботами, послугами» Відображено суму орендної плати 2 205 21 560
«Зменшення дебіторської заборгованості за доходами від власності» 2 401 10 120
«Доходи від власності» Відображено суму ринкової вартості робіт і послуг, які за умовами договору оплачуються окремо від орендної плати 2 205 31 560
«Зменшення дебіторської заборгованості за доходами від надання платних робіт, послуг» 2 401 10 130
«Доходи від надання платних послуг»

Облік операцій, пов'язаних з наданням майна казенних установ в оренду, ведеться за загальними правилами. Витрати на утримання майна відображаються в складі загальних витрат за рахунком 0 401 20 225 «Витрати на роботи, послуги з утримання майна». Витрати на оплату комунальних та інших супутніх послуг враховуються за відповідними кодами Косгеї по рахунках бухгалтерського обліку 1 401 20 221 «Витрати на послуги зв'язку», 1 401 20 226 «Витрати на інші роботи, послуги» і т. Д. При цьому розподіл витрат можливо тільки з метою визначення сум, що підлягають відшкодуванню орендарем, без відокремленого відображення розподілених сум в системному бухгалтерському обліку. Суми нарахованої орендної плати відображаються за кредитом рахунка 1 401 10 120 «Доходи від власності» і дебетом рахунка 1 205 21 560 «Збільшення по дебіторської заборгованості за доходами від власності».

Оренда майна казенного установи: ПДВ і податок на прибуток

Податком на додану вартість виконання робіт (надання послуг) казенними установами не обкладається (підпункт 4.1 пункту 2 статті 146 Податкового кодексу РФ). Отже, ПДВ не обчислюється щодо робіт (послуг), виконаних (наданих) казенними установами починаючи з 1 січня 2012 року. Після вступу в силу Закону № 83-ФЗ залишилося неясним, чи підпадає оренда державного або муніципального майна казенних установ під дію процитованої норми. Зокрема, чи застосовується до таких ситуацій стаття 161 Податкового кодексу РФ, згідно з якою при придбанні державного або муніципального майна ПДВ платить покупець як податковий агент. Однак згодом Мінфін Росії врегулював проблему в своїх листах. Так, листом Мінфіну Росії від 28 листопада 2013 р № 03-07-11 / 51697 роз'яснено, що виконання робіт (надання послуг) казенними установами не зізнається об'єктом оподаткування ПДВ. У цьому листі Мінфіну Росії мова йде тільки про муніципальному майні, проте та ж логіка застосовна і до випадків оренди державного (федерального або суб'єктів РФ) майна.

При визначенні податкової бази по податку на прибуток не враховуються доходи у вигляді коштів, отриманих від надання казенними установами держпослуг (виконання робіт), а також від виконання ними інших державних (муніципальних) функцій (підпункт 33.1 пункту 1 статті 251 Податкового кодексу РФ). Передача тимчасово використовуваного майна в оренду формально до державних або муніципальних функцій не відноситься. Тому з сум орендної плати, на думку автора, податок на прибуток потрібно сплачувати на загальних підставах. Відповідні ліміти бюджетних зобов'язань враховуються при визначенні обсягу видатків за статтею 290 «Інші витрати».