Порука в іпотеці

1. Порука по іпотеці: вимоги банків
2. Порука по іпотеці: вимоги і терміни
3. Відповідальність поручителя в іпотеці
4. Права поручителя по іпотечному кредиту

Суть поруки по іпотеці полягає в тому, що одна особа - поручитель - зобов'язується виплатити іпотечний кредит замість особи, за яке воно ручається, якщо особа не зможе виконати свої зобов'язання.

Часто, звертаючись в банк з питань іпотечного кредитування, потенційний позичальник чує таке поняття як «поручитель».

Порука по іпотеці: вимоги банків

Поручитель не має прав на придбану позичальником нерухомість і не погашає кредит разом з ним, але він дає письмову гарантію банку, що зобов'язується виконувати кредитні зобов'язання позичальника, якщо той не зможе зробити цього самостійно. Доходи поручителя повинні бути вище щомісячного платежу по іпотеці, але вони не впливають на максимальний розмір суми позики.

Сьогодні все менша кількість банків вимагає наявність поручителя при оформленні іпотечного кредиту, така вимога зазвичай є додатковою гарантією для банку при роботі з ненадійними клієнтами. Передпенсійний або навпаки, занадто юний вік позичальника, низькі доходи, часта зміна роботи, інші кредитні зобов'язання - все це може спонукати банк вимагати наявність поручителя. Ті з банків, які оформляють іпотеку без поручителів, включають всі свої ризики в процентну ставку, тому залучення поручителя може означати для позичальника більш вигідні умови кредитування.

Різниця між іпотечним кредитом з поручителем і іпотечного кредиту без поручителя полягає в тому, що звернути стягнення на заставу банк зможе тільки тоді, коли неплатоспроможними виявляться і позичальник і поручитель (при іпотеці без поручительства заставу може бути стягнуто раніше, при неможливості позичальника погашати кредит). Таким чином, при іпотеці з поручителем ймовірність банку повернути кредит грошима, а не закладеною нерухомістю, значно вище.

Порука по іпотеці: вимоги і терміни

В якості поручителя по іпотеці може виступати будь-яка фізична або юридична особа. Поручитель повинен надати в банк пакет документів, які підтверджували б його платоспроможність, у нього повинна бути можливість щомісяця виплачувати таку ж суму, як позичальник (тут необхідно відзначити, що якщо поручитель надалі вирішить оформити будь-який кредит на себе, то його банк- кредитор буде враховувати можливість виникнення у клієнта кредитних зобов'язань, що може значно позначитися на максимальну суму кредиту, який буде доступний поручителю).

Терміни поручительства можуть бути різні - іноді залучення поручителя необхідно на короткий час, наприклад, поки нерухомість не передана банку в якості застави по кредиту . Таке поручительство не закінчується саме по собі після закінчення певного терміну, тут необхідно документально вивести поручителя з кредитного договору. Якщо наявність поручителя необхідно протягом усього терміну договору, то одного поручителя можна замінити на іншого. Зробити це можна тільки за згодою банку. Варто відзначити, що поручитель не може в односторонньому порядку відмовитися від поручительства.

Відповідальність поручителя в іпотеці

В обов'язки поручителя входить повне погашення іпотеки разом з нарахованими відсотками за позичальника, якщо той не зробить цього самостійно. У договорі поруки між поручителем і банком прописуються умови повернення кредиту замість позичальника, а саме сума кредиту до погашення, термін погашення кредиту, графік платежів, процентна ставка по кредиту, відсоткова ставка по простроченої заборгованості, комісія за надання кредиту (опціонально), штраф за порушення умов договору (термінів погашення заборгованості та нарахованих відсотків).

Окремо варто відзначити той факт, що як тільки позичальник через невиплату іпотеки потрапляє в чорний список, кредитна історія поручителя також починає вважатися поганий. Якщо поручитель не має можливості виплачувати кредит замість позичальника, то він несе майнову відповідальність перед банком.

Відповідальність поручителя може бути солідарною (повної) та субсидіарної (додаткової). Вид відповідальності повинен бути прописаний в договорі поруки. Солідарна відповідальність має на увазі, що банк звертається до поручителя відразу ж після прострочення платежу позичальника, паралельно звертаючись і до позичальника. При субсидіарної відповідальності банк звертається до поручителя тільки тоді, коли звернення позичальнику було вже направлено, а він не вжив жодних дій щодо погашення кредиту. При такому вигляді відповідальності банк не може вимагати оплати кредиту від поручителя, якщо йому не вдалося зв'язатися з позичальником. Крім того, кредитор повинен довести неплатоспроможність позичальника.

Якщо при оформленні кредиту позичальник залучив кількох поручителів, то відповідальність між ними не ділиться, кредитор звертається до кожного з поручителів з повним вимогою, а хто саме погасить борг позичальника, банку неважливо. Кожен поручитель за запитом банку зобов'язаний надавати інформацію про свій фінансовий стан, інформувати кредитора про зміну місця проживання, документах і так далі.

Права поручителя по іпотечному кредиту

Якщо зобов'язання позичальника перед банком виконав поручитель, то до нього переходять права кредитора та він стає заставодержателем нерухомості позичальника. Документи, що засвідчують його право вимоги до позичальника, поручитель повинен отримати в банку. Надалі ці документи передаються до суду для стягнення заборгованості з позичальника. До основних документів належать кредитний договір, договір поручительства, довідка з банку про погашення боргу, договір поступки права вимоги, платіжні документи.

Для отримання витрачених на погашення іпотеки коштів, поручитель звертається до позичальника у письмовій формі із зазначенням повної суми боргу (іпотека + відсотки + судові витрати + штрафи + пені). Письмове звернення повинно містити інформацію про терміни та умови повернення боргу, а також позначку, що при неповерненні боргу поручитель змушений буде звернутися до суду. Якщо відповідь від позичальника не отримано, то поручитель може подати в суд. Якщо рішення суду винесено на користь поручителя (що найімовірніше), поручитель звертається до судових приставів за допомогою у стягненні з позичальника його майна. І тільки після реалізації цього майна поручитель поверне свої гроші.