Все, що потрібно знати про акт прийому-передачі житла

1. Значення акту прийому-передачі для покупця
2. Значення акту прийому-передачі для продавця
3. Правила оформлення акта
4. Чим загрожує відмова від підписання акта прийому-передачі забудовником
5. Особливості прийому квартири у забудовника
6. повідомлення
7. Правила огляду
8. Гарантійний ремонт
9. Прийоми, застосовувані забудовниками в підписанні акту прийому-передачі нерухомості
10. Особливості прийому квартири при покупці

Акт прийому-передачі багатьом учасникам угод з нерухомістю здається малозначною папірцем, на оформлення якої не варто витрачати час. Але якщо акт не підписаний або неправильно оформлений, це може стати причиною серйозних неприємностей. Розглянемо значення і особливості складання цього документа.

Значення акту прийому-передачі для покупця

Для покупця квартири акт прийому-передачі, який часто називають передавальним, має виняткову важливість за цілою низкою причин:

1. В акті вказується технічний стан квартири на момент покупки. Якщо виявиться, що воно не відповідає умовам договору, покупець не матиме дуже мало шансів примусити продавця виправити наявні недоліки без підписаного акта. Особливо актуально це у випадках, коли житло купується у забудовника. Якщо покупець бачить, що в квартирі кривої підлогу або тріщини в стінах, найгірше з того, що він може зробити - написати в передавальному акті, що до технічного стану нерухомості претензій немає.
2. Якщо обов'язок підписати акт прийому-передачі вказана в договорі, співробітники Росреестра просто не видадуть покупцю свідоцтво на право власності. Якщо ж в угоді не передбачено підписання акту, то ніяких проблем з оформленням права власності не передбачається.
3. Без акту не вдасться отримати податкове вирахування. Цей документ обов'язково зажадають співробітники податкової служби.

Значення акту прийому-передачі для продавця

На перший погляд здається, що продавцеві акт прийому-передачі взагалі не потрібен, але це не зовсім так. Якщо вже продану квартиру, при передачі якої передавальний акт не підписувався, затопить або в ній трапиться пожежа, покупець може спробувати зобов'язати продавця оплатити витрати по ремонту. Адже за законодавством передача квартири здійснюється саме за цим документом. Немає акту - немає докази того, що продавець дійсно передав її покупцеві, а значить, з точки зору закону, продавець досі розпоряджається квартирою і повинен оплачувати її ремонт.

Звичайно, якщо справа дійде до суду, можна знайти свідків, які покажуть, що покупець уже розпоряджався нерухомістю на момент лиха, але набагато простіше все-таки підписати і зберегти у себе примірник акта передачі житла. Це сильно полегшує життя при виникненні подібних ситуацій і дозволяє уникнути тривалої судової тяганини.

Правила оформлення акта

У законодавстві немає чітких вимог до оформлення цього документа. Але, виходячи з призначення акту прийому-передачі, зазвичай в ньому вказую такі відомості:

1. Назва документу.
2. Дата і місце його підписання.
3. Дані підписали його осіб.
4. Опис переданої нерухомості (за якою адресою вона розташовується, на якому поверсі і т. Д.).
5. Оглядовий лист: є додатком до акта. У ньому детально описується технічний стан нерухомості на момент передачі. Для того щоб точно зафіксувати стан квартири, можна крім текстового опису зробити фотографії, які також будуть додаватися до акта.
6. Відомості про наявність чи відсутність у підписали документ сторін претензій один до одного.
7. Реквізити договору, до якого додається передавальний акт.
8. Підписи сторін з обов'язковою розшифровкою.

Чим загрожує відмова від підписання акта прийому-передачі забудовником

Забудовник, який продає нерухомість , За відмову від підписання акту приймання виплачує покупцеві квартири 1/300 ставки ЦБ від ціни договору. Наприклад, якщо квартира коштує 5 мільйонів рублів, за відмову від підписання акта йому доведеться щодня виплачувати 2500 рублів. Таким чином, за кілька років сума штрафних санкцій може зрівнятися з вартістю нерухомості. А ось перевищувати вартість нерухомості сума штрафних санкцій не може.

При звичайній купівлі-продажу застосовується відповідальність, встановлена ​​договором. Як правило, сторони встановлюють пеню, прив'язану до ціни договору. Якщо ж договір не передбачає ніяких штрафних санкцій, ухиляється від підписання сторона нічого виплачувати не повинна.

Особливості прийому квартири у забудовника

Розглянемо всі аспекти цієї процедури.

повідомлення

Забудовник зобов'язаний передати покупцеві квартиру в термін, прописаний в договорі, ніяких відхилень від цієї дати не допускається. Якщо термін введення будинку в експлуатацію затягується, забудовник зобов'язаний надіслати листа покупцеві за два місяці до передбаченого договором терміну підписання з пропозицією змінити угоду.

Якщо ж після закінчення двох місяців будівлю все одно не буде введено в експлуатацію, і забудовник не передасть покупцеві квартиру, він виплачує покупцеві вже згадувану пеню в розмірі 1/300 від облікової ставки ЦБ від ціни договору за кожен день прострочення. Покупець в праві стягнути пеню через суд.

Про те, що будівництво завершено, забудовник зобов'язаний повідомити покупця письмовим повідомленням за місяць до закінчення робіт.

Правила огляду

При підписанні акта представник забудовника показує покупцеві квартиру. Якщо будуть знайдені незначні, переборні недоліки, вони записуються в оглядовому лист. Необхідно також, щоб представники компанії-продавця відзначили в цьому документі терміни, в які недоліки будуть усунені.

Покупцеві не варто підписувати оглядового акт, поки забудовник не призведе житло в належний стан. Якщо ж знайдені недоліки є невід'ємними (нерівні перекриття, проблеми з вентиляцією і т. Д.), Покупцеві краще взагалі відмовитися від придбання квартири.

Гарантійний ремонт

Також існує таке поняття, як приховані роботи - їх результат не може бути перевірений при першому огляді квартири (наприклад, стан проводки). Недоліки подібних робіт виявляються через певний час, після того, як покупець прийняв квартиру.

Необхідно пам'ятати, що згідно із законом забудовник зобов'язаний усувати подібні недоробки протягом гарантійного терміну, який встановлюється договором (згідно із законом він не може бути менше трьох років, зазвичай - 5 років).

У разі виявлення дефекту, власник квартири повинен відправити забудовникові лист, в якому буде описана виникла проблема. Представник забудовника зобов'язаний протягом 5 днів відвідати квартиру, зробити огляд описаних в листі дефектів і скласти акт, в якому буде описаний характер проблем і терміни їх усунення.

Необхідно довести, що дефект виник саме з вини забудовника, для цього замовляється спеціальна експертиза, в результаті якої на підставі діючих СНіП і ГОСТів дається висновок про причини, які спричинили дефекти.

Наприклад, відомі випадки, коли експертиза показувала, що цвіль, що з'явилася в квартирі в недавно зданому в експлуатацію будинку, виникла через протікає дах, що є виною забудовника. В цьому випадку у покупця був шанс перекласти витрати по виправленню цього недоліку на компанію-забудовника.

Ще один показовий випадок: в 2014 році мешканка Красноярська змогла відсудити у забудовника 15% від вартості нерухомості через знайдені в ній дефектів. Вона замовила будівельну експертизу, яка виявила нерівні стіни, кривої підлогу і стелі, а також інші недоліки, що виникли в ході проведення оздоблювальних робіт. Суд прийняв рішення зобов'язати забудовника виплатити власниці квартири 300 000 рублей для усунення наявних недоліків і 80 000 рублей штрафу державі.

Примітно, що в цьому випадку власниця квартири спочатку підписала акт приймання і звернулася до забудовника, який відмовив їй у виправленні недоліків, так як в акті зауважень до стану нерухомості вказано не було. А ось суд не прийняв цю обставину до уваги, так як гарантійний термін ніхто не відміняв.

Але все-таки краще не підписувати акт при наявності серйозних недоліків в квартирі, а якщо вони незначні, хоча б відзначити виявлені дефекти в оглядовому листі і змусити представника забудовника вказати терміни їх виправлення.

Вкрай не рекомендується проводити ремонт у щойно ухваленій від забудовника квартирі, так як після його завершення довести, що будь-які дефекти квартири з'явилися не з вини найнятих будівельників, буде дуже складно.

Також згідно із законом є ще ряд випадків, коли забудовник не зобов'язаний проводити гарантійний ремонт і виправляти виниклі дефекти:

• природний знос будівлі;
• неналежна експлуатація приміщень загального користування;
• аварії інженерних систем, що сталися з вини мешканців;
• порушення правил експлуатації побутових приладів і сантехніки;
• ремонт, порушення або заміна мешканцями конструкцій і обладнання квартири, переданих їм за актом приймання забудовником.

Прийоми, застосовувані забудовниками в підписанні акту прийому-передачі нерухомості

Представники забудовників дуже неохоче ставлять свій підпис під актом про виявлені недоліки. Їх улюблена тактика - відмовлятися від підписання акта при огляді і потім тягнути час під будь-якими приводами. Адже за законом, якщо покупець не підпише акт приймання протягом двох місяців, забудовник може зробити це одноосібно.

Якщо продавець застосовує подібну тактику, необхідно підписати передавальний акт самостійно, а потім направити забудовникові претензію, в якій буде вимога виправити всі недоліки і підписати передавальний акт, інакше покупець звернеться до суду.

При наявності такого документа у покупця є всі шанси примусити забудовника виправити недоліки квартири і підписати акт приймання.

Особливості прийому квартири при покупці

При покупці квартири ніяких термінів підписання акту передачі законом не передбачено. Сторонам не потрібно посилати один одному повідомлення, якщо звичайно це не передбачено договором.

Гарантійний термін зазвичай теж не передбачається. Звичайно, сторони можуть вказати така умова в договорі, але так як на практиці дуже складно змусити продавця згодом виправити будь-які недоліки квартири (складно часом навіть знайти його), вносити подібний пункт в угоду немає сенсу.

Покупцеві необхідно просто уважно оглянути технічний стан квартири: стіни, вікна, стелі, лічильники і т. Д., І при відсутності істотних зауважень підписати акт.

Далеко не у всіх є знання і досвід для того, щоб кваліфіковано провести подібний огляд. Тому найчастіше покупець бере з собою експерта, який зможе помітити всі наявні недоліки.

• Акт прийому-передачі квартири у забудовника - завантажити в форматі .doc
• Акт прийому-передачі при покупці квартири - завантажити в форматі .doc
• Оглядовий лист - завантажити в форматі .doc

рмнт.ру

13.03.15